나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10387 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10387 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제3층 제305호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10387
• 주소: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67 에이엔타워, 제3층 제305호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10387 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67 에이엔타워, 제3층 제305호 | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 219,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10387 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10387 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제3층 제305호

용도: 오피스텔

감정가: 274,000,000원

토지면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

건물면적: 44.69㎡ (약 13.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '신월3동주민센터' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다가구주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 인근에 일반 및 지선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 지하철역 또한 도보로 이용 가능한 거리에 있어 교통 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 '대항력있는임차인' 및 '선순위임차권'의 존재입니다. 이는 매각 후에도 임차인이 대항력을 유지할 수 있음을 의미하며, 매수인에게 인수될 수 있는 부담이 될 수 있습니다.

특히, 임차인 김영숙의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다 [참고: 제공된 '주의사항' 내용]. 따라서 HUG의 임차권 승계 및 포기 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 신월동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 복합적인 상권의 특성을 보입니다. '신월3동주민센터' 인근에 위치하여 지역 주민들의 이용이 많은 편입니다. 또한, 다세대주택, 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다. 인접 도로 폭이 약 8M 내외로 포장되어 있어 차량 접근성도 양호하며, 상가 및 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 토지이용계획 상 '준주거지역' 및 '지구단위계획구역'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물 중 3층에 위치한 오피스텔입니다 (사용승인일: 2020년 9월 29일). 건물 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 내부적으로는 기본적인 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있으며, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 및 자주식 주차장 등 편의시설도 완비되어 있습니다. 건물은 오피스텔로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인 존재 : 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, HUG가 임차권을 승계하는 조건이므로, 매수인은 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 정확히 확인해야 합니다. 이러한 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 관련 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

2. 공항 소음 영향 구역 : 토지이용계획 상 '제3종 구역(2017-06-30)(다지구)', '수평표면구역', '진입표면구역' 등으로 지정되어 있어 공항 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 거주 환경이나 향후 건물 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 군사시설 보호 구역 : '대공방어협조구역'으로 지정되어 있어 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4. 기타 제한 사항 : '과밀억제권역', '토지거래계약에관한허가구역'(지목 [도로] 한정, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지) 등 추가적인 규제가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 관련 주의사항, 공항 소음 영향 구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어, 매수인은 권리관계 및 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다. 특히 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 핵심 요소이므로, 이에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축급 오피스텔 : 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

2. 양호한 입지 및 교통 : 신월동 지역 내에서 좋은 입지와 편리한 대중교통망을 갖추고 있습니다.

3. 잠재적 시세 상승 가능성 : 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 감정가 대비 저가 매수 기회 : 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 권리 분석 및 명도 관련 비용, 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

(주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역으로 지정된 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계