나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10393 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10393 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10393
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로101길 48 우미그린빌, 제2층 제201호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10393 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로101길 48 우미그린빌, 제2층 제201호 | 감정가: 283,000,000원 | 최저가: 226,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제2층 제201호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10393 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 283,000,000 원

토지면적: 12.98㎡ (약 3.93 평)

토지지분: 12.98㎡ (약 3.93 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05 평)

건물지분: 29.93㎡ (약 9.05 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 임차인 이광환의 주택임차권 승계와 관련하여, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 합니다.

1.3. 감정평가서 요약

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천문화예술정보학교'에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.3. 3. 건물의 구조

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 얹은 7층 다세대주택 및 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(사무소)로 이루어져 있습니다. 본건은 이 건물 내 제2층 제201호에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등으로 시공되었습니다. 창호는 샷시 창호 등을 사용하였습니다.

1.3. 4. 이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. (내부구조도는 별도 첨부 참조)

1.3. 5. 설비내역

개별난방시설이 설치되어 있으며, 도시가스 설비, 승강기 설비, 주차장 설비, 소화전 설비, 급배수 및 기본적인 위생 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 일단의 부정형의 완경사지입니다. 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(사무소) 건부지 등으로 이용되고 있습니다.

1.3. 7. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 독산로101길과 접하고 있습니다.

1.3. 8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권] 상세 내용은 도시계획과 별도 확인 필요), 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

1.3. 9. 공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

1.3. 10. 기타 참고사항

임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동, '금천문화예술정보학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변이 단독주택, 다세대주택, 아파트, 상가 등 다양한 용도의 건물들이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 서측으로는 독산로101길과 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치하여 교통 환경 역시 보통 수준으로 평가됩니다. 교육 시설인 '금천문화예술정보학교'가 인접해 있는 점은 주변 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본 물건의 핵심 권리 분석 사항은 '대항력있는 임차인'의 존재와 이로 인한 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경입니다. 임차인 이광환의 주택임차권이 승계될 가능성이 있으며, 이에 따라 HUG는 매수인에게 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하도록 요구하고 임차권 등기 말소를 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인에게 추가적인 부담이나 절차적 복잡성을 야기할 수 있으므로, 인수 조건의 세부 내용을 면밀히 검토하고 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.6. 상권분석

물건이 소재한 독산동은 전통적인 주거지역의 특성을 가지면서도, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있어 배후 수요가 일정 수준 확보될 수 있는 지역입니다. 인근의 주거 시설과 더불어 제2종근린생활시설(사무소) 용도가 있어, 소규모 상업 활동 및 업무 활동이 가능한 복합 상권으로 볼 수 있습니다. 주변에 교육 시설이 위치한 점도 지역 상권에 영향을 미칩니다.

1.7. 생활정보

본 건물은 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차 설비 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 주변으로는 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 현재 거주 중인 임차인과의 관계 설정 및 보증금 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 관련된 주택도시보증공사(HUG)의 복잡한 인수 조건입니다. 임대차보증금 반환 관련 분쟁 발생 가능성, 임차권 등기 말소 관련 절차 이행 부담 등이 존재할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획에 따른 각종 제한사항(군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등)은 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구라는 입지 조건과 다세대주택으로서의 활용 가능성을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 조건이라는 명확한 인수 리스크가 존재하는 경매 물건입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 이해하고, 매수 후 예상되는 추가 비용 및 절차적 부담을 면밀히 분석하여 감정가를 포함한 총 투자 비용을 산정하는 것이 필수적입니다. 권리 분석 및 명도 관련 전문 컨설팅을 통해 리스크를 관리한다면, 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

- 입지: 서울 금천구 내 위치하여 지속적인 주거 수요 기대

- 활용: 다세대주택으로서의 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 잠재력

- 조건 활용: HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항을 명확히 파악하여 협상 전략 수립 시, 가격 메리트 확보 가능성

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설이 보고된 내용은 없었으며, 교육환경보호구역에 해당하여 오히려 교육적 환경은 양호한 편으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계