나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10375 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10375 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10375
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로15길 74-24, 제5층 제502호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10375 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로15길 74-24, 제5층 제502호 | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 228,000,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10375 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 18.65㎡ (약 5.64평)

토지지분: 18.65㎡ (약 5.64평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "개웅어린이공원" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택 등이 형성된 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 2020년 6월 19일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제502호입니다. 외벽은 석재 및 벽돌(타일) 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등으로, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 토지 및 도로 대비 경사를 이루고 있는 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용 중입니다. "마이빌8차" 서측으로 개봉로15길이 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지 338-19번지 및 338-28번지 모두 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 도로(접합)로 이용 중입니다. 또한, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 속합니다. 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 또한, HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경과 관련하여, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 추가적인 부담이나 확인이 필요한 부분입니다. 제시외 건물(약 9.35평)이 감정평가에 포함되어 있으나, 소유권 및 기타 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 생활 정보 및 상권 분석

본건은 개웅어린이공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주변이 다세대주택 위주의 주거지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 생활이 가능합니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 생활 편의시설은 인근 지역의 기반시설을 활용해야 할 것으로 보입니다. 현재 주변에 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경에 대한 우려는 낮은 편입니다.

1.7. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 감정평가서상 '대항력있는 임차인'이 존재하므로, 임차인의 보증금 인수 여부 및 대항력의 존속 여부에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. HUG 인수 조건 변경에 따른 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매수인의 부담을 경감시키는 요소일 수 있으나, 계약서 및 관련 법규를 통해 정확히 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하는 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 감정가 2억 8,500만원 대비 면적과 신축 연식은 고려해 볼 만합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 조건은 본건의 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 변수로 작용할 것입니다. 이 부분에 대한 정확한 법률적 검토와 현장 조사가 선행된다면, 잠재적 가치를 파악할 수 있을 것입니다. 투자 포인트로는 신축 건물이라는 점과 도심지 내 주거용 부동산이라는 점을 들 수 있으나, 명확한 권리관계 확인 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 참고사항

본건의 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장 등본상 도면, 외부 관찰, 거주자 탐문 등에 의하였으며, 발코니 확장 등 일부 구조가 상이할 수 있습니다. 제시외 건물에 대한 소유권 및 권리관계는 경매 진행 시 별도로 확인하시기 바랍니다. 임대상황은 미상입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계