나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10375 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개웅어린이공원"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 ""마이빌8차"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일: 2020.06.19)중 제5층 제502호로서

외 벽 : 석재 및 벽돌(타일)붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""마이빌8차"" 서측으로 개봉로15길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 338-19번지 : 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입
표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목
도로 한정)임.

토지 338-28번지 : 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도
:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월
10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타

- 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰, 거주자
탐문 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시
참조하시기 바람.

- 후첨""평면도 및 내부구조도""및""사진용지""와 같이 본건에 소재하는 제시외건물
(ㄱ),(ㄴ)은 구조, 용재, 시공 및 마감상태, 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로
평가하되 관찰감가법을 병용하였는 바 소유권 및 기타 권리관계는 경매 진행시 별도
확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10375 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제5층 제502호

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년 06월 19일 (사용승인일)

감정가: 285,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.65㎡ (약 5.64평)

토지지분: 18.65㎡ (약 5.64평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 30.90㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅어린이공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본 건이 속한 "마이빌8차"까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 용이한 편임.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지 및 인접 도로 대비 경사를 이루고 있는 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용 중임. 본 건이 속한 건물 서측으로는 개봉로15길이 소재함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음. 또한, 도로(접합), 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함. 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지목 도로에 한정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2020년 6월 29일이며, 이후 소유권 이전 등기가 2020년 10월 12일에 이루어졌음. 말소기준권리는 2022년 4월 4일 접수된 안산세무서장의 압류임. 이후 구로구 및 남동세무서장의 압류 등기가 존재하며, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기가 2025년 6월 16일에 이루어져 경매 절차가 진행 중임.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(박준호)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 315,000,000원, 차임 0원임. 전입일자는 2020년 9월 28일이며, 배당신고일자는 2022년 10월 28일임. 등기부상 주택임차권은 2022년 10월 28일에 말소되었고, 임차인의 대항력은 없음으로 명시되어 있음. 인수되는 임차 보증금은 0원으로 분석됨.

3.3. 매각 조건 및 특이사항

본 건은 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 위반건축물, 공동담보" 등의 특수물건 정보를 포함하고 있음. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음. 다만, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 또한, 제시외 건물 포함 매각 대상임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집한 주택가로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. 인근에 "개웅어린이공원"이 있어 녹지 공간 접근성이 양호함. 주택가로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 상업 시설 정보는 부족함.

4.2. 생활 정보

교통은 차량 접근 및 인근 버스정류장 이용이 보통 수준으로 편리함. 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 보통으로 예상되며, 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물

건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있어, 향후 이행강제금 부과 또는 시정 명령 등의 행정 조치가 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있음.

5.2. 제시외 건물

제시외 건물(ㄱ), (ㄴ)이 평가에 포함되어 있으나, 소유권 및 권리 관계는 별도 확인이 필요하며, 법적 문제가 발생할 수 있음.

5.3. 임차인 관련 매각 조건

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 매각 조건상 임차인 관련 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 포함되어 있음. 법적으로는 대항력이 없고 말소되는 권리이나, 매수인은 이 조건을 이행해야 하는 부담이 있을 수 있으므로, HUG 측과 명확한 협의 및 확인 절차가 필수적임.

5.4. 토지 이용 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 도로 지목 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따름.

5.5. 주변 시설

일반적인 지도 검색 결과, 본 건 인근에 뚜렷한 혐오 시설은 확인되지 않음.

6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음. 그러나 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 그리고 임차인 관련 복잡한 매각 조건 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됨. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 권리 관계 및 법적 사항을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 함.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 주택가로서의 안정적인 주거 환경 및 "개웅어린이공원" 인근의 쾌적성.

* 서울 시내 접근성이 용이한 교통 여건.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 285,000,000원임. 최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 2002년식 건물 기준 3.3㎡당 약 1,100만원 ~ 1,600만원 수준의 시세를 형성하고 있음. 본 건은 2020년 준공된 신축 건물로, 연식 차이를 감안할 때 시세 상승 여력이 있으나, 위반건축물, 제시외 건물, 그리고 HUG 임차인 관련 복잡한 매각 조건 등 잠재적 리스크가 존재함.

따라서, 이러한 리스크 요소를 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임. 등기부상 임차인의 대항력은 없으며 인수되는 보증금은 0원으로 분석되나, 매각 조건에 따른 HUG와의 명확한 협의 및 확인 과정이 필수적임.

종합적으로 판단했을 때, 본건의 예상 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 270,000,000원으로 제안함. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.