나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10383 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 2,5호선 까치산역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제603호로서,
(사용승인일 : 2022-09-02)

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[화곡동 366-76]
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

[화곡동 366-77]
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 265,000,000원)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소재지

서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제6층 제603호

1.2. 사건번호

2025타경10383 (1)

1.3. 경매구분

부동산강제경매

1.4. 물건종별

도시형생활주택 (전유부분: 건물면적 28.17㎡, 토지면적 16.96㎡)

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 감정가

297,000,000원

1.7. 토지면적

16. 96㎡ (약 5.13평)

1.8. 건물면적

28. 17㎡ (약 8.52평)

1.9. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통여건

본 건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2,5호선 까치산역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 마곡열병합발전소 등 일부 지역 개발 사업과 관련하여 주민들의 민원이 있는 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부 요약 상, 소유권이전(매매 275,000,000원) 및 신탁등기말소, 주택임차권(265,000,000원), 압류(남동세무서장), 강제경매(주택도시보증공사, 265,000,000원) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

* 강제경매 개시 결정 등기(2025타경10383)가 말소기준권리보다 늦은 순위로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액은 265,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(유성수)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-27

* 확정일자: 2022-10-14

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 없음

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 본 물건은 낙찰과 동시에 소유권이전등기 촉탁 시 말소될 수 있는 권리들을 포함하고 있습니다.

* 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등의 권리는 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 주택임차권 등기(을1) 또한 말소 대상입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으며, 본 물건은 HUG 인수조건 변경이 적용되었습니다.

* 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서, 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

입력된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역(화곡동 366-36번지)의 2019년 건축된 다세대주택(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 10,810,810원의 시세에 해당합니다. [cite:json1]

* 다른 거래 사례로는, 1986년 건축된 다세대주택(전용면적 37.44㎡)이 2026년 7월 2일에 150,000,000원에 거래되었으며, ㎡당 약 4,005,988원의 시세를 보입니다. [cite:json2]

* 2002년 건축된 다세대주택(전용면적 37.56㎡)은 2026년 7월 1일에 160,000,000원에 거래되었으며, ㎡당 약 4,259,851원의 시세를 형성하고 있습니다. [cite:json3]

4.2. 현 시세 기반 평가

본건 물건의 전용면적은 28.17㎡입니다. 가장 유사성이 높은 인근 거래 사례(화곡동 366-36번지, 2019년 건축, 19.98㎡, 216백만원)의 ㎡당 시세(약 10.81백만원)를 적용할 경우, 본 건의 시장 가치는 약 28.17㎡ * 10,810,810원/㎡ = 약 304,700,000원으로 추정됩니다.

이는 감정가 297,000,000원과 유사한 수준이거나 약간 상회하는 수치로, 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

4.3. 주변 편의시설

인근 지역에는 월정초등학교가 위치하고 있으며, 지하철 2,5호선 까치산역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 편의점, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

* 사용승인일: 2022년 9월 2일

* 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등

* 창호: 샤시 창호 등

5.2. 이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 토지 이용 현황

2필지 일단의 가장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 본 건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

5.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.05~2029.09.09, 지목 도로 한정) 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

본 건은 HUG 인수조건 변경 사항이 적용되어, 매수인은 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 보증금 미회수분에 대한 책임을 지지 않는다는 점에서 긍정적이나, HUG 관련 절차가 원만히 진행될지 여부는 확인이 필요합니다.

6.2. 도시형생활주택 및 다세대 밀집지역 특성

다세대 주택 밀집 지역의 특성상 주차 공간 부족, 소음 발생 등의 일반적인 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본 토지는 제2종일반주거지역, 공항 관련 보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획법상 제한이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 사용승인이 2022년으로 비교적 신축 건물에 속합니다. 감정가는 297,000,000원이며, 이는 인근 유사 물건의 최근 시세와 비교했을 때 적정하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없다는 점은 큰 장점입니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 매각 조건도 매수자에게 유리하게 작용합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상의 다양한 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없어 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 감정가가 최근 시세와 비교하여 경쟁력 있는 수준입니다.

* 서울 강서구라는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(265,000,000원)을 제외하고, 감정가 297,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 7월 1일, 19.98㎡, 216,000,000원 거래) 및 해당 물건의 전용면적(28.17㎡)을 고려할 때, ㎡당 약 10,810,810원의 시세를 적용하면 약 304,700,000원의 가치를 예상할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 경쟁 상황 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

보다 정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 추이를 추가적으로 분석하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.