나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10383 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10383 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10383
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로80가길 64 씨아트빌, 제6층 제603호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10383 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로80가길 64 씨아트빌, 제6층 제603호 | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 237,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10383 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10383 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제6층 제603호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 297,000,000원

토지면적: 16.96㎡ (약 5.13평)

건물면적: 28.17㎡ (약 8.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. '씨아트빌' 건물은 도로명 주소로 서울특별시 강서구 가로공원로80가길 64에 해당합니다.

1.3. 교통 상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능합니다. 인근에 지하철 2, 5호선 까치산역과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 까치산역에서 도보로 접근이 용이하며, 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 교통 편의도가 높다는 평가가 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 그중 제6층 제603호입니다. 사용승인일은 2022년 9월 2일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감으로 되어 있으며, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중에 있습니다.

1.5. 토지 현황

토지는 2필지가 일단의 가장형 평지로 구성되어 있으며, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 등의 제한 사항이 있습니다. 화곡동 366-77 또한 유사한 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 공항 관련 보호지구, 군사시설 보호구역 등에 포함됩니다.

1.7. 공부상 현황과의 차이

공부상 현황과 실제 이용 상태 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.8. 기타 참고사항 (임대 관례 및 기타)

주택 임차권 등기가 설정되어 있으며, 임차보증금은 265,000,000원입니다.

1.9. 입지 조건

'월정초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다. 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 서울 시내로의 이동이 용이합니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능하며, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 매우 편리하다는 후기가 있습니다. 까치산근린공원이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.10. 권리 분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다. 매각 조건에 따라 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 사항이 있으며, 이는 매수인에게 중요한 고려 사항입니다. 주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 임차인이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.11. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 인근에 상업 시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 까치산역을 중심으로 형성된 상권을 통해 다양한 편의 시설 이용이 가능하며, 이 지역은 맛집이 많은 동네로도 알려져 있습니다.

1.12. 생활 정보

단지형 다세대 주택으로 기본적인 편의 시설(기본 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 등)이 구비되어 있습니다. 인근에 월정초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 까치산근린공원과 같은 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.13. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그로 인한 임대차보증금 문제입니다. 매각 조건상의 HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 권리 포기 여부에 따라 매수인이 추가적인 금전적 부담을 질 수 있습니다. 따라서 임차인과의 협의 결과 및 HUG의 인수 조건 변경 내용을 명확히 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 본건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호) 등에 해당하여 공항 및 군사시설 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.14. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인을 받은 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인 및 HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 임차인과의 협의 결과, 잔여 보증금 인수 여부, 임차권 등기 말소 여부 등을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.15. 투자 포인트

비교적 최근에 사용승인을 받은 신축급 건물이라는 점이 장점입니다. 강서구 화곡동 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 권리 분석에서 명확히 해결해야 할 임차인 관련 이슈를 잘 해결한다면, 투자 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 또한, 소규모 주택 정비 관리 지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

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