나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10230 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제102동 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10230 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제102동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10230 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제102동 제2층 제202호 | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 177,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10230 (1)호이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본건은 채무자 임OO 소유이며 채권자 주OOOOOOO가 강제경매를 신청한 사건입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제102동 제2층 제202호에 소재하는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 222,000,000원입니다.

토지면적은 16.95㎡ (약 5.13평)이며, 토지 지분율은 1695입니다.

건물면적(전용면적)은 28.38㎡ (약 8.59평)이며, 건물 지분율은 2838입니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 구로구 개봉동 '개웅초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택(다세대, 빌라) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 지대입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 실제 거주자 리뷰에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 교통이 편리하다는 의견도 있어, 개별적인 체감 만족도는 높을 수 있습니다.

토지는 완경사지에 위치한 장방형으로, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 주거용 건부지로서 활용되고 있습니다. 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 주택 밀집 지역이지만, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 우수합니다. 편의점 등 기본적인 상권 시설도 가까워 일상생활에 필요한 인프라를 잘 갖추고 있습니다.

학교는 개웅초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 보통 수준입니다.

주변 환경은 조용한 주택가이며, 일부 실거주 리뷰에서는 햇살이 잘 드는 남향이고 동네가 조용하다는 긍정적인 평가가 있습니다.

외부 지도 검색 결과, 본건 주변으로 특별히 큰 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 건물의 특징

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제2층 제202호입니다.

외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등으로 마감되었으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

내부 이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수설비, 난방설비, 그리고 승강기 설비가 되어 있어 주거 편의를 높이고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 임OO로 동일합니다.

말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 일반적으로 낙찰자에게 임차인(주택도시보증공사)의 대항력을 인수할 의무가 없다는 의미이므로, 명도(인도) 리스크가 현저히 낮아져 권리관계 측면에서 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 거주자 리뷰에서 건물이 다소 오래되어 방음이나 단열이 부족할 수 있다는 의견이 있으므로, 매수 전 내부 상태에 대한 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 구로구 개봉동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 도심 접근성과 생활 편의 시설 이용에 무리가 없는 소형 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 권리분석 측면에서 '주택도시보증공사의 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 제거된 매우 안전한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지:

주요 상권은 아니지만, 마트, 병원, 약국 등 필수적인 생활 편의시설이 도보 5분 거리에 집중되어 있어 실거주 만족도가 높은 지역입니다.

안전한 권리:

주택도시보증공사가 매수인(낙찰자)에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 책임질 부담이 없어 명도 과정이 비교적 수월하고 권리 분석상 매우 안전합니다.

소액 투자 및 임대 수익:

전용면적 약 8.59평으로 1~2인 가구에 적합한 소형 주택입니다. 서울 내에서 비교적 낮은 감정가로 진행되므로, 소액으로 안정적인 임대 수익을 창출하거나 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계