나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10252 [1] 서울특별시 양천구 신월동 241-20 주연하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10252 [1] 서울특별시 양천구 신월동 241-20 주연하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10252 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 241-20 주연하우스 제2층 제202호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10252 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 241-20 주연하우스 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

감정가: 250,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2020.10.26. (비교적 신축)

1.2. 면적 정보

건물 면적 (전용면적): 29.98㎡ (약 9.07평)

토지 면적: 18.71㎡ (약 5.66평)

*건물 지분율: 2998, 토지 지분율: 1871

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동, 경인고속도로 신월IC 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지 위에 건축된 단지형 다세대주택입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 지하철 5호선 까치산역이 비교적 근거리에 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 간선도로인 경인고속도로 신월IC가 인접해 있어 차량을 이용한 타 지역 이동이 용이합니다.

2.3. 상권 분석

주변 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 생활에 필요한 근린생활시설(슈퍼, 편의점, 소규모 음식점 등)이 혼재되어 있습니다. 까치산역 상권 접근성도 있어 생활 편의시설 이용에 불편함이 적습니다.

2.4. 생활 정보

학교: 신월동 주택가에 위치하여 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 마트, 병의원 등은 인근에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

혐오시설: 인근에 경인고속도로 신월IC가 있어 소음 발생 가능성이 있으며, 양천구에는 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나 본 건과의 정확한 거리는 파악되지 않았습니다. 또한, 토지이용계획상 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률상 제3종 구역에 해당하여 소음에 대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

3. 물건 상세

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 중 2층 202호입니다. (2020년 10월 사용승인된 신축급 건물)

외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용 상태: 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

신월동 241-20, 241-21 2필지 일단의 토지입니다.

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29)에 해당됩니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12), 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률상 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 규제 사항이 다소 복잡합니다. 특히, 제2종일반주거지역(7층이하)과 공항 관련 규제는 개발에 영향을 미칠 수 있으나, 본 건은 이미 건축이 완료된 다세대주택이므로 현황 이용에는 큰 문제가 없습니다.

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 경매 구분 및 채권 관계

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 권OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

4.2. 주요 권리 분석

본 건의 가장 큰 특징은 **주의사항**에 명시된 내용입니다.

"임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"

이는 주택임차인의 대항력을 승계한 주택도시보증공사(HUG)가 경매 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 매수인이 임차인의 보증금(대항력 있는 임차보증금)을 인수할 책임이 사라지므로, 낙찰자의 명도 책임 및 명도 리스크가 대폭 감소되어 **매우 유리한 조건**으로 볼 수 있습니다.

4.3. 잠재적 리스크

폐문부재로 인한 내부 구조도 작성 (현장 확인 필요): 감정평가 시 이해관계인의 폐문부재로 건축물대장 및 외부 관찰을 통해 내부구조도를 작성했으므로, 실제 내부 구조와 이용 상태에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

소음 규제 구역: 공항소음 대책 지역(제3종 구역) 및 경인고속도로 인근 위치로 인해 소음 영향이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 전용면적 약 9평대의 소형 주거 시설입니다. 지하철 5호선 까치산역과 인접한 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 장점은 권리분석상의 특이사항입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 제거되어 **안전한 투자**가 가능합니다. 이는 명도 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

5.2. 투자 포인트

안전한 권리관계: HUG의 대항력 포기 조건으로, 권리분석이 간단하고 임차보증금 인수 리스크가 없어 초보 투자자에게도 유리합니다.

신축급 주택: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호하여 추가적인 수리비 부담이 적고, 임대 선호도가 높습니다.

역세권(까치산역): 5호선 역세권 인근의 다세대 주택은 꾸준한 임차 수요를 기대할 수 있어 안정적인 월세 수익 확보에 유리합니다.

저렴한 감정가: 서울시 양천구 소재, 준공 5년 미만의 다세대 주택이 감정가 2억 5천만 원으로 시작되어 합리적인 가격으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계