나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10225 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-11 찬누리 제2층 제204호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10225 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-11 찬누리 제2층 제204호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경10225 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-11 찬누리 제2층 제204호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 160,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 입찰 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10225 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-11 찬누리 제2층 제204호

용도: 오피스텔 (2룸 형태)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 10.48㎡ (약 3.17평)

건물면적(전용): 39.65㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특징: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 인근 더블 역세권 신축급 오피스텔 (2016년 사용승인).

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지: 본건은 지하철 2호선(지선) 및 5호선 환승역인 '까치산역' 남서측 인근에 위치하는 역세권 물건이다. 대중교통 의존도가 높은 구도심 역세권의 특성상 교통 접근성이 매우 우수하다.

교통 상황: 까치산역까지의 접근성이 뛰어나며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 양호하다. 도로 조건은 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입도 용이하다.

주위 환경: 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린상가 등이 혼재하는 상업지대로, 주거 및 상업 시설이 밀집된 활발한 지역 상권에 속한다.

토지 이용 계획: 본건이 속한 토지는 '일반상업지역'에 해당하여 주변 주거지역 대비 높은 용적률을 활용한 상업/업무 시설의 밀집도가 높다.

1.3. 상권 및 생활 정보

상권 분석: 까치산역 상권은 인구밀집도가 높기로 유명한 강서구 화곡동 일대를 기반으로 형성된 전형적인 지역밀착형 역세권 상권이다. 일일 유동인구가 5만여 명을 넘는 수준으로 상권의 활력이 높다.

주요 시설: 역 주변으로는 까치산 시장을 중심으로 생활밀착형 상권이 매우 발달해 있으며, 여성의류, 미용·뷰티, 식음료, 병원 등 다양한 업종이 성업 중이다. 특히, 까치산 시장은 규모가 크고 현대화 사업까지 완료되어 안정적인 유동인구 유입에 기여하고 있다.

생활 편의성: 미용실, 편의점, 제과점, 각종 식당 및 병원 등 생활 편의시설이 집중되어 있어 주거 편의성이 매우 높다.

혐오 시설: 주변 상권 특성상 유흥업종(술집, 모텔 등)이 발달한 구역이 혼재되어 있으나 , 주거 시설에 직접적인 영향을 줄 만한 대규모 혐오 시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 검색 결과 확인되지 않는다.

1.4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등은 발생하지 않는 안전한 물건이다.

임차 관계: 임대관계는 미상이나, 가장 중요한 주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이 명시되어 있다.

권리 분석(주의사항): 이는 임차인이 대항력(선순위 임차권)을 가지고 있을 가능성이 높으며, 이에 따라 발생하는 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 책임이 원칙적으로 있었으나, *HUG가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건*으로 매각이 진행되는 것이다. 따라서 낙찰자는 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단되지만, *반드시 입찰 전 법원 공고문을 통해 대항력 포기 확약 여부를 최종적으로 확인해야* 한다.

기타 권리: 등기부상 채무자 권OO, 소유자 권OO로 소유자 채무에 의한 강제경매로 진행되는 것으로 파악된다.

잠재적 리스크:

1. 대항력 포기 조건의 이행 여부 확인: 만일 HUG의 대항력 포기가 철회되거나 조건이 충족되지 않을 경우, 낙찰자가 거액의 보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원에 문의하여 안전성을 확보해야 한다.

2. 높은 인구 밀집도에 따른 소음 및 주차 문제: 상업지대의 주거시설 특성상 유동인구가 많아 주거환경의 쾌적성이 다소 떨어질 수 있고, 기계식 주차설비가 있으나 만차 시 주차 불편이 따를 수 있다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건 오피스텔은 서울시 강서구 화곡동의 핵심 역세권인 까치산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성 면에서 최상급 입지를 자랑한다. 상업지역 내 2룸 형태의 신축급 오피스텔은 임대 수요가 꾸준하며, 특히 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 걸려있어 권리상의 부담이 해소된 상태로 진행되는 점이 가장 큰 매력이다.

투자 포인트:

1. 더블 역세권: 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 초근접 입지로, 강남(2호선), 여의도/광화문(5호선) 등 서울 주요 업무지구로의 이동이 매우 편리하여 직장인 임차 수요가 풍부할 것으로 예상된다.

2. 높은 임대 수요: 오피스텔이지만 침실 2개 구조(2룸)로 구성되어 있어 1인 가구는 물론 신혼부부 등 2인 가구의 주거 수요까지 흡수할 수 있는 실거주에 적합한 구조이다.

3. 안전한 권리 조건: 대항력 포기 조건부 매각은 경매 초보자에게도 권리 분석 리스크를 최소화하고 안전하게 입찰할 수 있는 기회를 제공한다. (단, 법원 고지사항 최종 확인 필수)

4. 일반상업지역: 상업지역 내에 위치하고 있어 토지의 희소성과 잠재적 가치가 일반 주거지역보다 높다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계