나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10256 [1] 서울특별시 양천구 신월동 241-20 주연하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10256 [1] 서울특별시 양천구 신월동 241-20 주연하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10256
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 241-20 주연하우스 제3층 제302호
• 감정가: 248,000,000원
• 최저가: 198,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10256 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 241-20 주연하우스 제3층 제302호 | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 198,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서 (서울남부지방법원 2025타경10256 (1))

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10256 (1)이며, 용도는 다세대주택으로, 서울특별시 양천구 신월동 241-20 주연하우스 제3층 제302호가 매각대상입니다. 본건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 248,000,000원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 18.71㎡(약 5.66평), 건물(전용) 면적은 29.98㎡(약 9.07평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상 6층 건물 중 3층에 위치하며, 비교적 신축인 2020년 10월 26일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기로 마감되었고 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 양호하게 구비되어 있습니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 서울특별시 양천구 신월4동주민센터 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 도시형 생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29)에 해당하며, 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률 및 공항시설법에 따른 제3종 구역 및 수평표면구역, 진입표면구역으로 지정되어 공항 관련 규제를 받습니다. 또한 과밀억제권역에 속합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자는 권OO로 동일합니다.

가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 임차인 혹은 임차권 승계인(HUG)이 매수인(낙찰자)에게 자신의 권리를 주장할 수 없도록 사전에 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 이행된다면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 사라지므로, 권리관계가 단순하게 정리되어 명도 부담이 크게 완화될 수 있는 핵심적인 투자 포인트가 됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주변은 다세대주택 및 단독주택을 중심으로 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

교통은 까치산역(2호선, 5호선)이 도보 이용 가능한 근거리에 위치하여 더블 역세권의 이점을 가지며, 인근 버스 노선 또한 잘 발달되어 있어 서울 시내 이동이 편리합니다.

건물 내부적으로는 위생설비, 급배수설비 외에 승강기설비가 설치되어 있어 고층 거주자 및 이삿짐 운반에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 특이사항

잠재적 리스크로는 임대관계가 현재 미상이라는 점이 있으나, 권리분석에서 언급된 '대항력 포기 조건 매각' 조건이 실행된다면 미상의 임차관계로 인한 명도 리스크는 사실상 해소됩니다. 입찰 전에는 대항력 포기 조건의 진행 여부 및 구체적인 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 공항시설법에 따른 규제(수평표면구역, 진입표면구역)가 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있으나, 현황은 이미 건물이 건축되어 있어 실질적인 주거 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

주변 환경 검토 시, 양천구에는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치해 있으나, 이는 주민지원시설로의 탈바꿈을 통해 인식이 개선되고 있으며 주변 주거 환경에 미치는 부정적 영향이 과거보다 완화되었다는 보고가 있습니다. 본건 소재지에서 해당 시설과의 정확한 거리를 확인하여 혐오시설 노출 여부를 판단해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 2020년 신축된 다세대주택으로 건물의 이용 상태가 양호하며, 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 양호한 교통 입지를 갖추고 있습니다.

가장 큰 투자 포인트는 '임차인의 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이 조건이 충족되면 낙찰자가 복잡한 임차인 문제(명도 및 보증금 인수)에 대한 부담 없이 소유권을 확보할 수 있게 되어, 경매 투자에서 가장 큰 리스크인 명도 리스크가 거의 제거됩니다.

제2종일반주거지역 내의 다세대주택으로 안정적인 임대수익 창출이 용이하며, 전용면적 약 9.07평의 소형 주택이라 소액 투자가 가능하고 매매 회전율 또한 비교적 높을 것으로 예상됩니다. 공항 관련 규제가 있으나, 이는 해당 지역 전반에 적용되는 사항으로 개별 물건의 이용에 미치는 영향은 적을 것으로 판단되므로, 권리관계 단순화와 역세권 인근의 신축 건물이라는 이점을 바탕으로 경쟁력 있는 투자를 검토할 것을 권합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계