나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10281 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "양천향교역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선, 양천향교역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상14층 건물 내 제2층 제에이-206호 외 1개로서, (사용승인일 : 2015.08.28) 외벽 : 화강석붙임 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

- 기호 (가) : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 이용중입니다. - 기호 (나) : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-인접호수인 제에이-205호와 경계벽을 일부 제거하여 이용 중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10281 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호

* 건물명: 엠코지니어스타

* 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점) / 업무시설

* 토지면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

* 건물면적: 55.80㎡ (약 16.88평)

* 감정가: 615,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안양농업협동조합

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2015년 08월 28일

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "양천향교역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다. 마곡지구의 신흥 상권 및 업무 지구와 인접해 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 30m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 2023년 05월 15일 안양농업협동조합 근저당권 설정 (1,380,000,000원)

* 2025년 02월 19일 농협은행 가압류 (22,014,486원)

* 2025년 02월 24일 신용보증기금 가압류 (25,374,818원)

* 2025년 06월 13일 안양농업협동조합 임의경매 개시 (1,207,910,449원)

* 2025년 07월 08일 신용보증기금 가압류 (2,905,115원)

* 2025년 07월 14일 서울신용보증재단 가압류 (22,948,442원)

* 2025년 07월 17일 소상공인시장진흥공단 가압류 (73,119,828원)

* 2025년 09월 17일 강서구 압류

* 총 등기부채권 합계: 1,526,362,689원

* 말소기준권리: 2023년 05월 15일 안양농업협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 06월 25일

* 확정일자: 2024년 06월 25일

* 배당신고일자: 2025년 07월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 임 은 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 주변 상업 시설 현황: 본건이 위치한 마곡지구는 대규모 업무 단지, 연구 시설, 서울 식물원, 현대백화점(예정), 마곡사이언스파크 등 최신 상업 및 업무 시설이 집약되어 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 주변에 다양한 규모의 근린생활시설과 상업시설이 분포하고 있습니다.

* 본건 용도 적합성: 본건은 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 되어 있으며, 실제 이용 시에도 이에 부합하는 업종으로 활용이 가능합니다. 주변의 업무 시설 종사자 및 거주민을 대상으로 하는 상권이므로, 음식점 등 근린상가로서의 활용 가치가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의 시설: 본건 인근에 9호선 양천향교역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서울 식물원, 각종 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다. 이마트(가양점), NC백화점(강서점) 등 대형 쇼핑 시설도 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 이용상 특이사항: 본건(제에이-206호)은 인접 호수인 제에이-205호와 경계 벽 일부를 제거하여 통합하여 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 원상복구 시 비용이 발생하거나, 현재 이용 방식의 유지/변경에 따른 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재개발 등에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡지구의 핵심 지역에 위치한 근린상가로, 양천향교역 역세권에 자리하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 신축 건물인 엠코지니어스타 내에 위치하며, 주변은 현대적인 업무/상업/주거 단지로 개발되어 배후 수요가 풍부합니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 인접 호수와 통합하여 사용 중인 점, 다수의 토지이용계획상 제한사항이 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 마곡지구의 지속적인 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 마곡지구 내 양천향교역 역세권, 대로변 접근성 양호

* 풍부한 배후 수요: 대규모 업무 단지, 연구소, 주거 단지 인접

* 안정적인 권리관계: 모든 권리 소멸 예상, 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

* 개발 잠재력: 마곡지구의 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충 기대

9. 예상 입찰가

본건은 감정평가액 615,000,000원으로 평가되었습니다. 현재 권리상 인수되는 보증금은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담이 크지 않습니다. 마곡지구의 상승세와 본건의 입지 조건, 건물 상태 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 다만, 경계벽 제거로 인한 원상복구 비용, 다수의 토지이용계획상 제한사항 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 감정가 수준인 615,000,000원을 기준으로, 입찰 참여자들의 경쟁 정도와 현장 조사 결과를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.