나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10281 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10281 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경10281
• 주소: 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매6계 2025타경10281 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호 | 감정가: 615,000,000원 | 최저가: 492,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10281 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 소유자와 채무자는 손OO이며, 채권자는 안OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 토지/건물일괄매각 건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건의 소재지는 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호입니다.

용도는 근린생활시설(공부상 제2종 근린생활시설, 일반음식점 이용 중)입니다.

토지면적은 12.03㎡ (약 3.64평)이며, 건물면적은 55.80㎡ (약 16.88평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상14층 건물 내 제2층에 위치합니다. 사용승인일은 2015년 08월 28일입니다.

1.3. 감정가 및 매각 구분

본 물건의 최초 감정가는 615,000,000원입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강서구 마곡동 내 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 대규모 아파트단지 등이 소재하는 중심 상권 지역에 위치하고 있습니다. 마곡지구 내 신축급 건물들이 밀집되어 있어 주위환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

대중교통 상황은 매우 양호합니다. 지하철 9호선 양천향교역이 남서측 인근에 위치하며, 노선버스정류장 역시 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건까지 차량 출입도 용이하여 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)에 속하여 상업시설로서의 활용 가치가 높습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성 역시 우수합니다. 다만, 공항 인근에 따른 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 고도제한 및 건축 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 물건 현황 및 건축 구조

3.1. 건물 현황

본 건물은 2015년 8월에 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 철근콘크리트구조의 지하 5층부터 지상 14층 규모의 대형 복합건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감 등으로 내외관 상태가 양호합니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 구조

제시된 정보에 따르면 본 물건(제에이-206호)은 공부상 '제2종 근린생활시설(일반음식점)'로 이용 중입니다. 특히, 감정평가서에 의하면 **인접 호수인 제에이-205호와 경계벽을 일부 제거하여 함께 이용 중인 것**으로 파악됩니다. 이는 현황상 **타 호수와 통합하여 운영**되고 있음을 의미하며, 향후 단독으로 사용하기 위해서는 원상복구 및 용도 변경 가능성을 확인해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 기본 권리 분석

본 경매 건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자(손OO)의 채무 불이행으로 인해 개시된 경매입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄 매각이므로 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

4.2. 명도 관련 특이사항 및 리스크

주의사항에 명시된 대로 인접 호수(제에이-205호)와 **경계벽이 제거되어 통합 사용 중**이라는 점은 핵심적인 리스크입니다. 낙찰자는 인접 호수의 소유자 또는 사용자에게 원상복구에 대한 협의를 진행하거나, 통합된 상태 그대로 인수하여 사용할 것인지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 명도 시에는 현 이용상태를 고려한 복잡성이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계는 미상입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 마곡동은 대형 업무시설(오피스텔, 일반 업무시설)과 아파트 단지가 혼재된 신흥 상권입니다. 특히 2층에 위치하여 일반음식점으로 이용 중인 점을 볼 때, 주변 오피스텔 및 오피스 종사자, 아파트 주민 등을 흡수할 수 있는 배후 수요가 풍부한 안정적인 상권으로 판단됩니다. 용도가 일반상업지역이므로 상권 활성화에 유리합니다.

5.2. 생활 정보 및 주변 환경

주변 환경은 대형 상업시설과 주거시설이 어우러져 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 가까운 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 근린생활시설이 다수 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 마곡지구 특성상 깔끔하게 조성된 환경을 유지하고 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **인접 호수(제에이-205호)와의 경계벽 제거 및 통합 이용 현황**입니다. 낙찰 후 인접 호수와의 협의가 원활하지 않을 경우, 원상복구 비용 발생 및 명도 지연의 가능성이 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상이므로 낙찰자는 철저한 임차인 조사를 통해 인수해야 할 보증금 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 마곡지구 내 일반상업지역에 위치하며 지하철역(양천향교역) 인근의 뛰어난 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 감정가 6억 1,500만 원은 해당 입지와 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 보이며, 투자 가치는 높습니다. 다만, 현황상 통합 이용이라는 구조적인 특이사항에 대한 명확한 해결 방안을 수립한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

6.3. 투자 포인트

1. 마곡지구 일반상업지역 내 핵심 입지: 풍부한 배후 수요(업무시설, 주거단지)를 바탕으로 안정적인 임대수익 창출 가능성이 높습니다.

2. 뛰어난 교통 환경: 9호선 양천향교역 도보 접근성 및 대로변 인접으로 고객 유입에 유리합니다.

3. 신축급 건물: 2015년 준공 건물로 시설 관리 상태가 양호하여 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

4. 건물면적 55.80㎡ (약 16.88평)으로 실질적인 상업 공간 확보에 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계