나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10385 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제102동 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10385 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제102동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10385 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제102동 제3층 제303호 | 감정가: 454,000,000원 | 최저가: 363,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 현황

본건은 서울남부지방법원 2025타경10385 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제102동 제3층 제303호에 위치하며, 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자와 채무자가 황OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 454,000,000원

건물 전용면적: 44.03㎡ (약 13.32평)

토지 대지권: 26.89㎡ (약 8.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

층수: 6층 중 3층 (총 방2, 화장실1, 거실1 구조)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개명초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재된 일반 주거지역입니다. 생활 인프라의 접근성이 양호하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 남동측으로 지하철 7호선 광명사거리역이 위치하고 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 상권 및 생활정보

주변에 개명초등학교가 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 편리합니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 2021년 준공된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제3층에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되어 있으며, 새시 창호가 설치되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 무인택배함 등이 설비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

3.2. 토지 이용 및 제한 상태

인접 필지와 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형 토지 위에 건축된 도시형생활주택 건부지입니다. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층이하), 도시지역, 과밀억제권역에 해당하며, 개명초등학교와 인접하여 교육환경보호구역에 포함되어 있어 건축 관련 제한이 일부 있을 수 있으므로 매수 전 반드시 관할청에 확인이 필요합니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계 특이사항 (주의사항)

가장 중요한 권리분석 요소는 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 매각 조건이므로, 낙찰자는 주택도시보증공사(HUG)가 미배당된 잔액에 대해 낙찰자에게 추가로 임차보증금 반환을 요구하지 않는다는 조건을 전제로 입찰해야 합니다. 즉, 조건부 매각임을 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

혐오시설: 지도 서비스 및 검색 결과 상 본건 인근에 특기할 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종적으로 현장답사를 통해 주변 환경 및 시설을 직접 확인해야 합니다.

권리 관계: 상기 4.1항의 특이사항을 반드시 숙지하고, 해당 조건이 입찰 후에도 유효한지 여부를 정확히 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 2021년 준공의 도시형생활주택(다세대주택)으로, 7호선 광명사거리역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하고 있습니다. 개명초등학교 인근으로 주거 환경이 양호하며, 철근콘크리트구조에 승강기 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 감정가 454,000,000원은 주변 시세 대비 적정성을 검토할 필요가 있으며, 특히 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이라는 특수조건을 면밀히 분석해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 다세대: 2021년 준공으로 건물의 상태가 양호하며, 별도의 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

역세권 위치: 서울 지하철 7호선(광명사거리역) 이용이 가능하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

실거주 및 투자 모두 적합: 전용 44.03㎡ (약 13.32평)으로 2인 가구 실거주에 적합하며, 임대 목적으로도 활용 가치가 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계