나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10373 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제비동 제2층 제202호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10373 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제비동 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10373 | 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제비동 제2층 제202호 | 감정가: 441,000,000원 | 최저가: 352,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10373 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 441,000,000원이며, 소유자 및 채무자는 박OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제비동 제2층 제202호입니다.

건물 면적은 전용 $41.78\text{m}^2$ (약 12.64평)이며, 토지 면적은 $10.84\text{m}^2$ (약 3.28평)입니다.

본 물건은 2021년 6월 29일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 비교적 신축급 건물(지하 1층/지상 12층) 내 제2층에 위치합니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 영등포구 영등포동5가 소재하며, 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근에 위치합니다. 지하철역까지의 접근성이 우수하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 건물 현황 및 특징

2021년 준공된 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 내부는 오피스텔로 이용 중입니다. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지에 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변환경

도시지역 및 준주거지역에 속하여 토지의 활용도가 높으며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등에 해당됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 채무

본건은 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며, 채권자의 강제경매 신청에 의해 진행 중입니다.

3.2. 임차권 및 리스크 분석

등기사항전부증명서 상 임차권 등기가 확인됩니다. 임차보증금은 535,000,000원이며, 이는 본건의 감정가 441,000,000원을 크게 상회하는 금액입니다.

가장 중요한 주의사항은 '- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 매각 시 낙찰금액으로 임차보증금 전액이 변제되지 않더라도, 임차인(또는 주택도시보증공사)이 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다.

입찰자는 이 조건의 *충족 여부*를 반드시 확인해야 하며, 조건이 충족되지 않을 경우 매각이 불허가 되거나 예상치 못한 법적 책임이 발생할 수 있습니다. 즉, 이 조건이 *실제로* 충족된다면 낙찰자는 인수할 보증금 부담 없이 물건을 취득할 수 있지만, 그렇지 않다면 보증금 전액을 인수해야 하는 치명적인 리스크가 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

5호선 영등포시장역 역세권에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 높습니다. 영등포시장 및 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 오피스텔, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거/상업 혼합 지역으로, 보고서 작성 시점의 외부 검색을 통해서는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전에 반드시 현장 임장(답사)을 통해 개별적인 기피시설 유무를 직접 확인하시기를 권고 드립니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차보증금 인수 리스크

앞서 언급했듯이, 임차인의 보증금(5.35억원)이 감정가(4.41억원)를 초과합니다. 매각 조건에 명시된 '임차보증금반환청구권 포기' 조건이 실제로 충족되는지 여부가 본 건의 최대 리스크이자 수익률을 결정하는 핵심 요소입니다. 이 조건이 충족되지 않는다면 낙찰자는 잔액을 인수할 위험이 있습니다.

5.2. 민간임대주택 등록

등기사항전부증명서 상 '민간임대주택 등록'으로 등기되어 있습니다. 이는 매각 후에도 임대의무기간 등 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있으므로, 해당 등록의 해지 또는 승계 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 건물로, 5호선 영등포시장역 초역세권에 위치하여 입지 조건은 매우 우수합니다. 준주거지역에 속하며 전용면적 대비 효율성이 좋은 오피스텔입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 영등포시장역 인근의 뛰어난 교통 환경입니다.

신축급 건물: 준공된 지 얼마 되지 않아 건물의 가치가 높고 수리 비용 부담이 적습니다.

높은 수익 가능성: '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 *확실히* 충족되어 잔액 인수 없이 명도가 가능하다면, 초과되는 임차보증금으로 인해 유찰이 반복되어 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

6.3. 핵심 유의사항

입찰 전 반드시 매각 조건(임차보증금반환청구권 포기)의 실효성 및 충족 여부를 법원과 관계기관을 통해 명확히 확인하는 것이 이 물건 투자의 성패를 좌우합니다. 단순하게 최저가에 낙찰받는 것만이 능사가 아닙니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계