나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10381 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제6층 제603호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10381 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10381 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제6층 제603호 | 감정가: 249,000,000원 | 최저가: 199,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경10381 (1) 사건으로 진행되는 오피스텔 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 52-13에 위치한 제6층 제603호이며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 감정가는 249,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 2022년 8월 4일에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 6층에 해당하며, 외벽은 석재 타일 붙임 마감 등으로 처리되었습니다.

전용면적은 건물 21.51㎡ (약 6.51평), 토지 8.02㎡ (약 2.43평)로 소형 오피스텔입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있어 주거 또는 업무 시설로 이용 가능합니다.

1.3. 현황 조사 및 유의사항

현장조사 시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 확인은 어려웠으며, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 작성되었습니다.

가장 중요한 주의사항은 ‘임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각’이라는 점입니다. 이는 입찰자가 잔금을 납부하더라도 임차인이 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하는 조건이 성립되지 않으면 매각이 불허될 수 있음을 의미하며, 권리분석 단계에서 심도 있는 검토가 필요합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 “서울금융고등학교” 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근은 근린생활시설, 다세대주택, 각급 학교 등이 혼재하는 주거 및 근린생활지역입니다.

본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근으로 각종 노선버스 정류장이 다수 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호합니다. 토지는 등고평탄한 세장형이며, 남서측으로 왕복 8차로의 대로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변에 근린생활시설 및 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 환경입니다. 특히 각급 학교들이 주변에 위치하고 있어 교육 환경도 보통 수준입니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 속하여 주거 안정성도 확보된 지역입니다.

주변 혐오시설 유무를 확인한 결과, 인근 지역에 “양천자원회수시설(쓰레기 소각장)”이 위치하는 것으로 파악되었습니다. 다만, 해당 시설은 혐오시설에서 주민지원시설로 탈바꿈하여 주민들에게 난방비 및 편익시설(수영장, 헬스장 등) 이용료 지원 등의 혜택을 제공하고 있으며, 시민들의 인식이 과거와 달리 개선되고 있다는 보고도 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 실질적인 영향 여부 확인이 필요합니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다. 소유자 및 채무자가 김OO로 동일합니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이므로 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

가장 중요한 권리관계는 주의사항에 명시된 임차인의 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 매각 절차 완료 후 매수인이 예상치 못한 임차보증금 반환 문제에 직면할 수 있는 잠재적 위험을 내포하고 있습니다. 즉, 매각 허가 결정이 나더라도 이 조건이 이행되지 않으면 불허가 될 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 정확한 이해와 법률적 검토가 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 상기 언급된 '조건부 매각'입니다. 조건이 성립되지 않을 경우 입찰자는 매수인이 될 수 없습니다. 이 외에 토지이용계획상 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종구역), 수평표면구역, 상대보호구역(학교 환경), 대공방어협조구역 등이 설정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 각종 규제를 받을 수 있으므로 유의해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제안

4.1. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 건물의 노후도가 낮아 시설적인 측면에서는 매우 양호합니다. 왕복 8차로 대로변에 접하고 대중교통 이용이 편리하여 교통 접근성이 우수합니다. 또한 주변에 학교와 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거 환경입니다.

다만, 양천자원회수시설의 영향권일 수 있다는 점과, 무엇보다 '임차보증금 반환청구권 포기'를 조건으로 하는 특수한 매각 조건이 최대의 리스크입니다. 이 리스크에 대한 명확한 해결책을 확보하고 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

신축(2022년) 오피스텔로 감정가 대비 시세차익 가능성 탐색

소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사무실 수요가 꾸준할 수 있음

대로변 접합 및 양호한 대중교통 사정으로 임대 수요 확보에 유리

제3종일반주거지역 내 위치하여 주거 환경의 안정성 확보

5. 투자 결론

본 물건은 입지적 장점과 신축 건물이라는 매력이 있으나, 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 치명적인 권리적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 입찰 전, 반드시 채권자, 임차인, 주택도시보증공사(HUG) 등 이해관계인과의 조건부 매각 이행 가능성에 대한 충분한 확인 및 법률 전문가의 자문을 받은 후 보증금반환청구권 포기 조건 성립 여부에 대한 확실한 예측을 바탕으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계