나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10286 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 899-21 양지샤인아파트 제12층 제1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""까치산역(2,5호선)"" 남서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역, 2/5호선))이
소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층건 중 제12층 제1202호로서
(사용승인일:2018.12.24),

외벽 : 벽돌 및 석재붙임 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차시설, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 건부지(공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)
(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

해당 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 899-21 양지샤인아파트 제12층 제1202호에 소재하고 있으며, 까치산역(2,5호선)에서 남서측 인근에 위치한 아파트입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

본건의 토지 면적은 7.20㎡ (약 2.18평)이며, 건물 면적은 20.63㎡ (약 6.24평)입니다. 이는 아파트의 전용 면적에 해당합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2018년 12월 24일에 사용 승인되었습니다. 지하 1층, 지상 12층 건물 중 12층에 위치하고 있습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10286 (1)입니다. 감정가는 234,000,000원이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 지하철 2호선과 5호선을 이용할 수 있는 까치산역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 버스 정류장이 다수 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 차량 출입도 가능하며, 인접 도로 상태도 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권

물건지 주변은 아파트, 오피스텔 등 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주변 상권 또한 활성화되어 있는 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 광산세무서장의 압류(2023.07.25)입니다. 압류, 가압류 등은 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 있는 임차인 포함)

현재 해당 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김선명)

* 보증금: 230,000,000원

* 전입일자: 2022년 3월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 추가적인 인수 부담이 될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 광산세무서장의 압류(2023.07.25)이며, 이보다 선순위 권리인 주택임차권(을1, 2024.04.03 접수)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 기타 갑구의 압류 및 가압류, 을구의 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리보다 선순위라 하더라도 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 강서구 화곡동은 다수의 근린생활시설, 상점, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 까치산역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

도보 거리에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀들의 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 의료 시설

인근에 종합병원 및 의원급 의료기관이 있어 건강 관리 및 응급 상황에 대한 대비가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 230,000,000원입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 이 부분에 대한 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

집합건물 등기부등본 상 여러 차례 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 기록이 있어 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 고물상 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡동 일대에서는 과거 건설폐기물 처리 시설 이전 관련 민원이 있었던 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 방향 및 시설 입지 여부를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권(2,5호선)이라는 우수한 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 다만, 2억 3천만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 신중한 입찰 결정이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 낙찰가의 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (2,5호선 까치산역) 인접으로 인한 뛰어난 교통 접근성.

* 주변에 다수의 편의시설과 주거 밀집 지역 형성으로 안정적인 수요 예상.

* 소형 아파트로서 1인 가구나 신혼부부 등 실거주 수요 확보 가능성.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 존재하나, 이를 고려한 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치 증대 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 234,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인에게 보증금 230,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 따라서, 낙찰 후 발생하는 총 부담액 (낙찰가 + 인수 보증금 잔액)이 감정가 또는 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수해야 하는 보증금 230,000,000원을 고려할 때, 실질적인 투자 가치는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다. 이를 바탕으로 예상되는 최대 입찰가는 약 4,000,000원에서 감정가 수준까지 넓게 고려될 수 있으나, 이는 임차인 배당 결과와 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 인수 보증금 변제 가능성을 재확인한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.