나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10345 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제5층 제2505호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10345 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제5층 제2505호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10345 | 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제5층 제2505호 | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 211,200,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10345 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제5층 제2505호

용도: 연립주택

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

건물 전용면적: 42.04 제곱미터 (약 12.72평)

추정 분양면적: 약 50.45 제곱미터 (약 15.26평) - 연립주택 기준 공용면적을 포함한 추정 면적임.

토지 지분: 37.75 제곱미터 (약 11.42평)

구조: 철근콘크리트구조 (지상 6층 중 5층)

이용상태: 연립주택

제시외면적: 없음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울 구로구 궁동 소재 ""연세중앙교회"" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 서울 서남부 지역 내에서 준수한 주거 접근성을 갖추고 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활정보

주변은 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)을 갖추고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 안정적이고 쾌적한 주거 환경이 보장되는 지역입니다.

2.4. 혐오시설

감정평가서 및 주변 정보상 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 채권 관계

매각은 토지와 건물을 일괄로 진행하는 건입니다. 본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일하므로 명도(인도명령) 진행 시 상대방은 소유자 본인으로 확인됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의사항)

토지 별도등기 있음: 본건의 가장 핵심적인 권리분석 사항입니다. 이는 토지 등기부등본에 건물과는 별도로 설정된 권리(저당권, 지상권 등)가 있음을 의미합니다. 이 별도등기의 내용에 따라 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 토지 등기부등본을 열람하여 인수되는 권리 여부 및 그 금액을 철저히 확인해야 합니다. 이는 대출 조건에도 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크입니다.

임차인 관련 특수 조건: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명시된 경우, 낙찰자가 HUG에게 미배당 잔액을 추가로 지급할 의무가 없다는 의미이므로, 매수인 입장에서는 임차인 관련 리스크가 사실상 해소된 긍정적인 특이사항입니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 종합 의견

서울특별시 구로구 궁동에 위치한 전용면적 약 12.72평의 소형 연립주택으로, 서울 내에서 상대적으로 낮은 감정가(2억 6천 4백만원)로 접근이 가능하다는 장점이 있습니다. 교통 및 주거 환경은 평균 수준입니다. 투자 결정 전, '토지 별도등기'의 내용을 최우선으로 분석하여 인수 리스크가 없거나 통제 가능한 수준인지 확인하는 것이 안전한 투자의 핵심입니다. 임차인 관련 리스크는 특수 조건으로 인해 해소된 것으로 보입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 접근성: 서울 소재 주택을 비교적 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 임차인 리스크 해소: 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 조건으로, 명도 및 추가 임차보증금 부담 리스크가 제거되었습니다.

3. 안정적인 주거 환경: 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 환경의 쾌적성이 보장됩니다.

4. 명확한 리스크 관리: '토지 별도등기'만 집중적으로 분석하여 해결한다면, 투자의 안전성을 크게 높일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계