나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경545 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-2 에스엠파크빌 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""까치산근린공원"" 남동측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 에스엠파크빌 제2층 제201호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트, 단독
주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철
(까치산역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 층 지상7층건내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2016.07.13)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 표기되어 있으나, 현황'주거용'으로
이용 중인 것으로 탐문 조사되었음.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지일단의 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3, 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 집합건축물대장(전유부,갑)상 건축과-21095(2017.08.08.)호에 의거 위반건축물
[근린생활시설을 주택으로 무단용도변경] 표기되어 있으니 경매 진행시 참고
바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경545 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-2 에스엠파크빌 제2층 제201호

용도: 근린상가 (공부상, 현황: 주거용)

감정가: 207,000,000원

토지면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

토지지분: 27.65㎡ (약 8.36평)

건물면적: 47.22㎡ (약 14.28평)

건물지분: 47.22㎡ (약 14.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (경매 신청인)

2.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2016년 07월 13일

건축물 용도 (공부상): 제2종근린생활시설 (사무소) - *이는 집합건축물대장 표제부의 '공동주택', '도시형생활주택' 용도와 상이할 수 있습니다. 정확한 공부상 등재 내역은 추가 확인이 필요합니다.*

건축물 용도 (현황): 주거용 (본 물건은 '근린생활시설을 주택으로 무단용도변경'한 위반건축물로 표기됨)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산근린공원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 동류형의 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 도로상태

본건은 동측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등에 해당합니다.

※ 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 추가 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 내역

말소기준권리: 2023년 07월 28일자 구로세무서장의 압류 (갑7)

경매개시결정: 2025년 02월 26일자 이준혁의 강제경매 (갑10)

*본 경매는 채권자 이OO의 신청으로 진행되나, 임차인 이준혁이 보증금 반환을 받기 위한 강제경매를 신청한 상태입니다.*

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 이 (이준혁)

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016년 10월 11일

확정일자: 2016년 10월 11일

배당신고일자: 2024년 12월 06일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 189,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (권리자: 이준혁, 금액: 189,000,000원, 인수)

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 189,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 인근에 지하철 5호선 까치산역이 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 까치산근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주변 근린생활시설 업종으로는 일반 소매점, 음식점, 서비스업 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

* *별도의 혐오시설이나 기피시설은 현재까지 파악된 정보 상으로는 확인되지 않았습니다.*

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 까치산역 및 다수의 버스노선 이용 가능

* 편의시설: 까치산근린공원 인접, 주변 상업시설 이용 편리

* 교육: 주변 지역 내 초.중.고등학교 위치 (정확한 통학거리는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 189,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 실질 투자금액 증가 가능성이 있습니다.

* 용도 불일치 및 위반건축물: 공부상 용도(근린상가/사무소)와 현황 용도(주거용)가 불일치하며, 집합건축물대장상 '근린생활시설을 주택으로 무단 용도 변경'한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이로 인해 향후 이행강제금이 부과되거나 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다. (건축물대장상 '도시형생활주택' 표기된 부분과 충돌 가능성 있어 추가 확인 요망)

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 까치산역 인근에 위치한 수익형 부동산입니다.

감정가는 2억 7백만 원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인이 보증금 1억 8천 9백만 원을 보유하고 있으며, 해당 금액이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

또한, 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하고 위반건축물로 등재되어 있어, 명도 및 원상복구 관련 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 점 또한 권리관계 파악에 중요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 까치산역 이용이 편리하여 임대수요 및 환금성 확보에 유리합니다.

* 공원 인접: 까치산근린공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 시세 상승: 위반건축물 문제를 해결하고 용도를 일치시킬 경우, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 임차인과의 협상 가능성: 임차인이 직접 경매를 신청한 만큼, 보증금 및 명도에 대한 협상 여지를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금 (매수인 인수 예상): 189,000,000원

예상 입찰가 산정 시, 인수되는 임차인의 보증금을 고려하여 총 투자 비용을 최소화하는 전략이 중요합니다.

본 물건의 경우, 감정가 수준에서 총 지출을 맞추기 위한 이론적인 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

이론적 입찰가 = 감정가 - 인수 예상 보증금

이론적 입찰가 = 207,000,000원 - 189,000,000원 = 18,000,000원

주의사항:

상기 산정된 18,000,000원은 임차인이 경매 절차에서 전혀 배당받지 못하고 매수인이 보증금 전액(189,000,000원)을 인수한다는 가정하에, 총 실질 부담액이 감정가 수준이 되도록 하는 입찰가입니다.

실제 입찰 시에는 임차인의 배당 가능 금액, 명도 협상 비용, 위반건축물 시정 비용, 주변 시세, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 이론적인 금액보다 높은 입찰가로 낙찰될 가능성이 높습니다.

또한, 임차인이 직접 경매를 신청한 만큼, 임차인의 배당 현황 및 추가적인 정보 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.