나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101214 [1] 서울특별시 관악구 신림동 99-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지선버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재하는 등 교통여건 양호함.

형태 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1987-07-22 사용승인된 세멘벽돌조, 평스라브지붕
지하 1층/지상 2층 건물로서,

외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 샷시조 판넬지붕 지하1층 소재 (주거용) 약 4㎡
(ㄴ) 파이프구조 판넬지붕 지하1층 소재 (보일러실) 약 0.9㎡

후첨 ""건물개황도 및 내부구조도""와 같이 제시외 (ㄱ)~(ㄴ)이 소재하고 있는바, 업무 진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101214 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 99-16

용도: 다가구주택

감정가: 1,249,594,860원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지면적: 142.00㎡ (약 42.95평)

건물면적: 218.22㎡ (약 66.01평)

건물 제시외면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

1.3. 건물 상세 (건축물대장 요약)

사용승인일: 1987년 7월 22일

구조: 세멘벽돌조, 평스라브지붕

층수: 지하 1층 / 지상 2층

주요용도: 단독주택 (현재 다가구주택으로 이용 중)

연면적: 218.22㎡

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울신성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북서측으로 노폭 약 5m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 2일 접수된 신림신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 경매 신청 채권자

김 (서울중앙지방법원 2025타경101214, 강제경매)

3.3. 등기부상 권리 관계

* 소유권: 김란 (갑구)

* 근저당: 신림신용협동조합 (을구, 말소기준권리), 최정선 (을구)

* 강제경매: 김 (을구)

* 주택임차권: 서울주택도시개발공사 (을구), 김승철 (을구)

3.4. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 인수되는 권리

명시된 권리 분석상 매각으로 인해 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.6. 임차인 현황

* 김승철: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-05, 확정 2020-11-12, 배당신고 2025-01-15. 대항력 없음.

* 서울주택도시공사(황금배): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-23, 확정 2019-12-26, 배당신고 2025-06-16. 대항력 없음.

* 최윤례: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-19, 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(장창열): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-09-02, 확정 2019-08-01, 배당신고 2025-12-11. 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 신림동은 서울 서남권의 주요 주거지역으로, 지속적인 인구 유입과 함께 지역 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

본건 소재지(서울특별시 관악구 신림동 99-16) 인근에서 대규모 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 소규모 유해 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 세심한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 서울신성초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 학군을 갖추고 있어, 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 서울 시내 주요 거점 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

본건 건물은 1987년 7월 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 39년이 경과하여 노후화가 상당합니다. 향후 유지보수 또는 리모델링/재건축에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외 약 4.90㎡(약 1.48평)의 제시외 건물(주거용, 보일러실)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 부분의 현황 및 활용 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 용도 지역 제한

토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 건축 시 층수 제한 등 개발에 일부 제약이 따릅니다. 또한 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 경관 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

6.4. 임차인 최윤례 정보 미상

임차인 최윤례의 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 등 주요 정보가 미상으로 확인되었습니다. 비록 현재 대항력은 없는 것으로 파악되나, 관련 내용에 대한 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다가구주택으로, 서울신성초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리 잡고 있습니다. 교통 여건이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하여 실거주 목적 또는 임대 수익 확보 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, 건물이 노후화되었고 제시외 건물이 존재한다는 점, 그리고 임차인 최윤례씨의 정보가 불명확한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 중점경관관리구역 등 토지 이용에 대한 제한 사항을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주: 초등학교 인근의 주거 선호 지역으로, 자녀 교육 환경을 고려하는 실수요자에게 매력적입니다.

* 임대 수익: 다가구주택으로서 다수 임차인 확보를 통한 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다. (현재 임대차 현황 및 공실률 추가 분석 필요)

* 미래 가치: 신림동 일대의 도시 재생 및 개발 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 시세 차익: 경매 낙찰을 통해 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,249,594,860원입니다. 모든 권리 분석 결과 인수되는 보증금은 0원으로 파악되었습니다. 현재 파악된 채권 총액은 약 494,000,000원(근저당, 주택임차권, 강제경매 등) 수준입니다.

주변 부동산 시세 및 본 물건의 상태(노후화, 제시외 건물 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 시세 조사, 현장 조사, 향후 법원 진행 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 입찰가가 형성되는 경향을 보이나, 본 물건의 특성(다가구주택, 노후화 등)과 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 수준의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.