나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103109 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ""성동글로벌경영고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주
위는 오피스텔, 소매점포, 단독주택, 다세대주택, 근린생횔시설, 아트센터, 역사문화공원 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의
편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 7층 702호(기호1), 8층 804호(기호2)호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1,2는 각 도시형생활주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관
리구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103109 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 251-73, 7층 702호

용도: 도시형생활주택

감정가: 254,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 중구 신당동 소재 성동글로벌경영고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 소매점포, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아트센터, 역사문화공원 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: appraisal summary]

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. [cite: appraisal summary]

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(서울도심) 등에 해당됩니다. [cite: appraisal summary]

1.3. 권리분석

권리관계:

* 본 건의 말소기준권리인 압류(국, 2024-11-15)보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 강제경매(권다슬, 2025-06-11)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 대항력있는 임차인: 권

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-28

* 확정일자: 2023-02-24

* 을구 3번 주택임차권등기(2025-03-05, 권다슬, 200,000,000원)는 매수인에게 인수되는 권리입니다. [cite: appraisal summary, building register] 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. [cite: property statement notes]

* 임대관계는 미상이나, 상기 임차인은 대항력 및 확정일자를 갖추고 있어 보증금 반환에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

권리분석 요약: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 임차권등기이며, 보증금 전액 변제 시 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 그러나 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 본 건 소재지인 신당동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 유동인구가 꾸준히 형성되는 지역입니다. [cite: appraisal summary]

* 주변에 지하철역(예: 동대문역사문화공원역 등) 및 버스정류장이 위치하여 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. [cite: appraisal summary]

* 다양한 근린생활시설, 소매점포 등이 혼재하여 지역 내 소비 수요를 충족시키고 있습니다. [cite: appraisal summary]

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 성동글로벌경영고등학교가 인근에 있으며, 아트센터, 역사문화공원 등 문화 및 교육 시설이 위치하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

* 편의시설: 주변에 소매점포, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: appraisal summary]

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 지역으로, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. [cite: appraisal summary]

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 3번 임차권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. [cite: building register, property statement notes] 임차인의 보증금 200,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 추가로 인수해야 하는 위험이 있습니다. [cite: property statement notes]

* 토지이용계획 상 제한: 본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획법규에 따른 제한을 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

* 작은 면적: 도시형생활주택으로서 토지(6.00㎡) 및 건물(14.54㎡) 면적이 매우 작아 활용도에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보나 사전 검색을 통해 본 건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 건은 서울 중구 신당동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 준수한 주변 환경을 갖추고 있습니다. [cite: appraisal summary]

* 단, 대항력 있는 임차인이 보증금 200,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 존재하며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: building register, property statement notes]

* 또한, 다양한 도시계획법규에 따른 지역 제한 사항이 있어 향후 활용 방안 검토 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 도심지 내의 소형 주거 공간: 소액 투자가 가능한 서울 시내 소형 주거 상품으로서의 가치를 지닙니다.

* 교통 및 입지: 대중교통 이용이 편리하고 도심 접근성이 우수한 지역에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

* 잠재적 시세 상승 가능성: 신당동 지역의 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

임차인 보증금: 200,000,000원 (인수 조건)

최근 매매 사례 분석:

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일, 서울 중구 신당동 349-119, 청운빌라18차(다세대), 48.88㎡, 107,000,000원 (평당 약 2,189,000원)

* 2026년 7월 3일, 서울 성동구 신당동 366-314, 다산미룸(다세대), 28.605㎡, 35,400,000원 (평당 약 1,237,000원)

* 2026년 7월 1일, 서울 중랑구 신당동 432-1861 (다세대), 64.29㎡, 44,500,000원 (평당 약 692,000원)

시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터의 면적 대비 거래 금액이 상이하며, 특히 3540만원, 4450만원 거래는 10700만원 거래 대비 단위 면적당 가격이 현저히 낮아 실제 거래 대상 물건과의 차이가 클 것으로 예상됩니다.

* 또한, 본 건은 '도시형생활주택'으로, '다세대' 주택과의 직접적인 가격 비교는 신중해야 합니다.

* 본 건의 건물 면적 14.54㎡ (약 4.40평)을 고려할 때, 주변 다세대 주택의 매매 사례(특히 청운빌라18차, 48.88㎡, 107,000,000원)를 단순 비교하면, 평당 약 2,189,000원 수준으로 환산됩니다. 이를 본 건 면적에 적용 시 약 3,180만원 수준의 가치를 추정해볼 수 있습니다.

* 하지만 감정가 254,000,000원과 인수 부담 가능성이 있는 임차인 보증금 200,000,000원이 중요한 변수입니다.

예상 입찰가 산정:

* 본 건은 대항력 있는 임차인 200,000,000원이 인수될 가능성이 있는 권리입니다. [cite: building register, property statement notes]

* 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점(갑8, 2025-06-11)을 고려할 때, 본인의 보증금 회수를 위해 배당에서 전액을 받고자 할 가능성이 높습니다. 만약 배당에서 보증금 전액(200,000,000원)이 충당된다면, 매수인이 인수하는 보증금은 0원이 됩니다.

* 그러나 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 상존합니다. [cite: property statement notes]

* 제공된 주변 시세 데이터는 본 건의 감정가(254,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준을 보이고 있으며, 건물의 소형 면적과 임차인 인수 부담 가능성을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산하되, 인수 부담 리스크를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 임차인 보증금 200,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 경우, 실제 투입 금액은 입찰가에 인수 보증금이 더해지므로, 이를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가와 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려하여, 잠재적 총 투입 비용이 과도하지 않도록 입찰가를 낮게 산정하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 관점에서, 입찰가는 감정가 대비 낮은 수준으로, 잠재적 인수 보증금을 고려한 총 지출이 감당 가능한 범위 내에서 결정되어야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 170,000,000원

* (주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 추가적인 권리 분석, 대출 가능 여부, 임차인과의 협의 등 종합적인 검토가 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.