나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103024 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1531-34 대경아파트 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 1531-34번지 소재 ""봉림중학교"" 동측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 학교, 다세대주택 등이 혼재되어 있는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 아파트로서
외벽 : 콘크리트 위 페인트
내벽 : 페인트 및 벽지 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103024 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1531-34 대경아파트 3층305호

용도: 아파트

감정가: 495,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.62㎡ (약 9.87평)

토지지분: 32.62㎡ (약 9.87평)

건물면적: 71.40㎡ (약 21.60평)

건물지분: 71.4㎡ (약 21.60평)

아파트 전용면적: 71.40㎡ (약 21.60평)

아파트 분양면적: 제공된 정보 없음

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 1531-34번지 소재 "봉림중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 다세대주택 등이 혼재되어 있는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 양호한 편입니다. (검색 결과상 봉천역, 서원역 등이 도보 거리에 위치)

2.3. 주변 시설

주변은 주거지역으로 학교와 다세대주택 등이 밀집해 있습니다. 검색 결과에서 특별히 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 가까이 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 채권자는 양OOOOO입니다.

3.2. 권리 내역

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 아파트로서, 외벽은 콘크리트 위 페인트, 내벽은 페인트 및 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 사용승인일은 2004년 10월 17일로, 약 22년차 건물입니다.

* 토지 이용 현황: 완경사지 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 이전 및 상속 등기 이력이 확인되며, 말소기준권리는 2025년 6월 12일 접수된 양정민의 임의경매(갑6)입니다. 공유물분할을 위한 경매개시결정 등기(2025타경103024)가 이루어졌습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (김남희)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-24

확정일자: 2024-04-01

배당신고일자: 2025-08-27

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 9번 임차권등기가 기재되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 그러나 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으며, 임차인의 보증금이 주택도시보증공사의 보증으로 담보되고 차임이 없는 점을 고려할 때, 매수인이 인수해야 할 보증금이나 금액은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

본건은 학교와 다세대주택이 혼재된 일반적인 주거지대에 위치하고 있으며, 대경아파트의 총 세대수는 19세대입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 편의점, 마트 등 생활 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

봉림중학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 존재하며 대항력이 있어, 명도 절차에 시일이 소요될 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2024.9.10~2029.9.9). 매수인은 관련 법규에 따라 토지취득 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 공유물분할경매: 공유물분할을 위한 경매 특성상, 물건의 분할이나 처분에 있어 일반 경매와는 다른 절차적 특수성이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2004년 준공되어 약 22년차 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 주거지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되며, 토지거래허가구역 지정 등 고려해야 할 사항들이 있습니다. 공유물분할을 위한 경매라는 점과 건물 연식 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 관악구 내 아파트 물건입니다.

* 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상되어, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 495,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로, 시장 상황 및 본건의 특수성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 법원 명세서상 인수되는 권리가 없는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.