나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1666 [1] 서울특별시 종로구 사직동 304-17 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 행촌동 소재 '대신중학교' 동측 인근에 위치하며 인근은 주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 필지까지 도보를 통한 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역'독립문역(3호선)'이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 완경사지대 내 평탄화 조성한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 2~4m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2009-11-19), 자연경관지구, 도시철도(건축가능하나별도협의요함)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대신중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수도사랑의학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울 한양도성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심(2019-08-09)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 1층 건물로서

외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,

창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

건축물대장상 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본 위생 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.본건 토지 일부는 도시철도시설물의 소유(보호)의 목적으로 구분지상권이 설정되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1666 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 사직동 304-17

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 602,424,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 김사남

1.2. 토지 현황

토지면적: 92.60㎡ (약 28.01평)

토지지분: 92.6㎡ (약 28.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물면적: 62.81㎡ (약 19.00평)

건물지분: 62.81㎡ (약 19.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 목조 기와지붕 1층

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 602,424,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 종로구 사직동 소재 '대신중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 필지까지 도보로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 3호선 '독립문역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 2~4m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 도시철도(건축가능하나별도협의요함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대신중·고등학교, 수도사랑의학교), 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역(서울 한양도성), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 서울도심으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 여러 제한 사항이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2016년 2월 19일 접수된 사직동새마을금고의 근저당권(을8)으로, 이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

토지 등기부 을구 2번으로 2002년 12월 13일에 설정된 서울특별시지하철공사의 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 본 구분지상권은 도시철도시설물 소유(보호)를 목적으로 토지의 하단 일부(46.7㎡)에 설정되어 있으며, 매년 1,000,000원의 지료가 발생합니다.

3.3. 채권 총액

등기부상의 채권 총액은 640,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울 도심에 위치한 주거지대 내 근린생활시설로서, 주변에 주택 및 다른 근린생활시설들이 혼재해 있습니다. 역사문화환경보존지역 및 서울도심으로 지정되어 있어 지역적 가치가 높습니다.

4.2. 업종 적합성

제2종 근린생활시설로서 일반적인 상점, 사무실, 학원, 소매점 등 다양한 업종이 운영 가능하나, 토지 이용 계획상 제한 사항을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 3호선 독립문역이 근거리에 위치하며, 버스 정류장 접근성이 양호하여 도심 내 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 교육시설

대신중학교, 수도여고 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 구분지상권

토지 일부에 설정된 선순위 구분지상권은 매수인이 인수해야 하며, 이에 따른 연간 100만원의 지료 부담 및 토지 이용의 제약이 발생합니다. 이는 향후 토지 활용 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 도로 접면

2~4m의 막다른 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 개발 제한

자연경관지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 규제가 적용되어 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약이 따르며, 도시철도 관련 시설과의 협의가 필요합니다.

6.4. 건물 노후 가능성

건축물대장상의 최종 기재일은 2022년이나, 최초 건축 시점은 1997년 소유권 이전 시점 이후로 추정됩니다. 건물의 실제 노후 상태 및 유지보수 필요 여부는 현장 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심이라는 뛰어난 입지 조건과 지하철역을 이용하기 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 제2종 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 토지 일부에 설정된 매수인이 인수해야 하는 선순위 구분지상권, 막다른 도로 접면, 다양한 도시계획상의 개발 제한 등은 본 물건의 가치 평가 및 활용에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 특히 구분지상권으로 인한 지료 부담과 토지 이용 제약을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 입지: 서울특별시 종로구 사직동이라는 최상의 입지.

* 역세권: 지하철 3호선 독립문역과의 근접성.

* 안정적인 용도: 제2종 근린생활시설로서 지속적인 임대 수요 기대.

* 잠재적 가치: 도심 내 희소성 있는 물건으로, 향후 개발 계획이나 도시 재생 사업 등에 따른 가치 상승 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 구분지상권이 매수인에게 인수되는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다. 또한, 여러 도시계획상의 규제로 인해 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가(602,424,000원)를 기준으로 주변 시세, 구분지상권으로 인한 연간 지료 부담(1,000,000원) 및 이용 제한 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

[추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 개발 가능성 타진 등을 통해 보다 정확한 입찰가 산정이 필요합니다.]

상기 고려사항을 바탕으로, 550,000,000원 ~ 590,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 물건 가치를 재평가하여 입찰가를 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.