나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103131 [1] 서울특별시 동작구 상도동 214-203 로뎀하우스22차 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""국사봉중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 2층 202호로서,

외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)토지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육 청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103131 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 214-203 로뎀하우스22차 2층202호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 360,000,000원 (3억 6천만원)

토지면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

토지지분: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.54㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "국사봉중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 6월 12일 접수된 금 의 강제경매 개시 결정 등기(말소기준권리) 입니다.

채권자: 금 (강제경매 신청)

임차인 현황:

* 임차인: 금

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 22일

* 확정일자: 2021년 1월 7일

* 배당신고일자: 2025년 6월 12일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (본 보고서 작성 시점 기준, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 경매 진행 시 배당표 및 관련 법리를 최종 확인해야 합니다.)

소유권 외 권리:

* 소유권보존: 2020년 3월 24일 (최경준 외 1명)

* 공유자전부지분이전: 2021년 2월 23일 (서광철, 매매)

임차인 관련 주의 문구: 임차인 금 은 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰 후 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 여부 및 실제 명도 과정은 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 학교가 위치하여 통학하는 학생 및 관련 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 국사봉중학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

단지 내에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 금 의 보증금 315,000,000원이 인수되지 않는 것으로 명시되어 있으나, 배당 여부 및 명도 관련 문제는 추가 확인이 필요합니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률) - 최종 확인 필요

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.6. 종합 의견

서울특별시 동작구 상도동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 입지입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되지만, 공동담보 물건이라는 점과 관련 법규에 따른 개발 제한 사항(교육환경보호구역 등)은 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

비교적 작은 면적으로 1인 가구나 신혼부부에게 적합할 수 있습니다.

경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 360,000,000원

본건 건물 면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중, 2017년식 강호빌리지(42.94㎡)는 230,000,000원에, 1986년식 효성빌라(34.77㎡)는 215,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산 시 각각 약 1,770만원/평, 약 2,040만원/평 수준입니다.

* 본건의 감정가는 360,000,000원이며, 면적(8.94평) 대비 평당가 환산 시 약 4,026만원/평으로, 최근 거래된 인근 다세대 주택 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다.

* 제공된 '대성하이빌라B동'의 거래가는 740,000,000원으로, 다른 시세와 비교 시 현저히 높은 금액으로, 본건과의 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 공동담보)와 감정가와 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 현 시세와 감정가, 그리고 인수할 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 약 240,000,000원 (2억 4천만원) 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가의 약 67%, 제시된 인근 시세의 상단보다 높은 금액으로, 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

1.9. 주변 환경 관련 특이사항

본건 주변은 주거 지역으로, 국사봉중학교를 비롯한 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

초기 조사 결과, 주변 지역에서 심각한 혐오시설이나 환경 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 국사봉중학교 주변으로는 생태육교 조성 등 환경 개선 및 교육 활동 관련 내용이 보도되고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.