나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11878 [1] 경상북도 영덕군 강구면 하저리 2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 강구면 하저리 소재 "하저리 새마을회관" 북동측 근거리에 위치하며
부근일대는 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 일련번호 1)은 전기타(일부 주차장, 일부 묵전), 일련번호 2)는 상업
기타(매장 등 건부지 및 주차장)입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약5미터 내외의 진입로와 통합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
2) 일련번호 2) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2014-02-13)(하저2지구), 주거용지(단독
주택(건폐율 60%이하, 용적율 100%이하)), 지구단위계획구역(2014-02-13)(하저2지구) 가축
사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "현황도(지적 및 건물개황도)" 참조바랍니다.

공부와의 차이

일련번호 1)은 공부상 지목이 전이나 일부 주차장, 일부 묵전입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 일련번호 2)에 유치권행사 플랜카드가 설치되어 있으며, 일련번호 2) 지상에 등기
사항전부증명서-건물- 및 건축물대장상 타인소유 건물이 소재하오니 업무진행시 재확인하시
기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록2 제시외 건물 매각제외( 2024타경11878 감정평가서 상 제한받은 평가금 임)
인공수로 및 연못은 감안하여 평가함.
-목록5 제시외 건물 매각포함(2025타경10186 감정평가서 참조)
-목록3,9,11 지분매각, 공유자 우선매수권 없음.
-목록1 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
2025.07.08.자 강구면사무소 사실조회 회신서 참조
※농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요
(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음)
-대산엔지니어링 윤이현 2025.1.13. 유치권신고( 금202,380,000원)를 하였으나, 2025.6.30. 취하하였음
-효문건기 이재욱 2025.1.8. 유치권신고( 금204,910,000원)를 하였으나, 2026.5.18. 강구수산업협동조합이 위 '효문건기의 유치권이 부존재 한다는 최종확정 판결문' 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 영덕지원 2024타경11878 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 강구면 하저리 2

용도: 숙박시설

감정가: 2,640,197,700원

토지면적: 4911.00㎡ (약 1485.74평)

토지지분: 4908.32㎡ (약 1484.90평)

건물면적: 145.14㎡ (약 43.90평)

건물지분: 145.14㎡ (약 43.90평)

건물 제시외면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영덕군 강구면 하저리 소재 "하저리 새마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 강구항 및 주요 관광지와 인접해 있어 관광객 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 주요 도로망과의 연계는 양호한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 토지로, 일련번호 1)은 일부 주차장, 일부 묵전으로 이용 중이며, 일련번호 2)는 상업 기타(매장 등 건부지 및 주차장)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 5미터 내외의 진입로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200).

* 일련번호 2): 계획관리지역, 주거개발진흥지구(하저2지구), 주거용지(단독주택), 지구단위계획구역(하저2지구), 가축사육제한구역(전부제한구역_200).

1.2. 권리분석

* 전반적 권리관계: 등기부 채권 총액은 3,749,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 29일 접수된 강구수산업협동조합의 근저당권(을9)으로, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 유치권 현황:

* 대산엔지니어링에서 2025년 1월 13일 금 202,380,000원의 유치권을 신고하였으나, 2025년 6월 30일 취하되었습니다.

* 효문건기에서 2025년 1월 8일 금 204,910,000원의 유치권을 신고하였으나, 2026년 5월 18일 강구수산업협동조합이 위 유치권이 부존재한다는 최종확정 판결문을 제출하였습니다.

* 농지취득자격증명: 토지 일련번호 1)은 공부상 지목이 '전'으로 되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필요할 수 있습니다. 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 반드시 입찰 전 해당 관청에 발급 기준 및 소요 기간을 문의하시기 바랍니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보는 미상입니다.

* 기타 권리사항:

* 본건은 중복 병합 사건(2025타경10186)으로, 강구수산업협동조합의 임의경매 개시결정이 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 대상 여부는 목록별로 확인이 필요합니다. (목록 3, 9, 11은 공유자 우선매수권 없음 명시)

* 지분 매각 대상 물건입니다. (토지지분/건물전체매각, 목록 3,9,11 지분매각)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건 소재지인 강구면은 동해안의 대표적인 관광 및 어항 지역으로, 연중 관광객의 발길이 끊이지 않는 곳입니다. 특히 제철 해산물, 겨울철 대게 축제 등으로 유명하며, 숙박 시설의 수요가 꾸준히 있는 지역입니다. 하저리 지역은 강구항과 인접하여 관광 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 인근에 위치하며, 본건 토지 중 일부는 매장 등 건부지로 활용되고 있어 상업 활동에 유리한 환경입니다.

* 잠재적 가치: 유명 관광지인 강구항 인근에 위치하여 숙박시설로서의 높은 잠재력을 가지고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 강구면 소재지 및 주요 관광지로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있으므로 차량 보유 시 더욱 유리합니다.

* 편의시설: 강구면 내 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 강구항 인근의 관광 편의시설 이용도 용이합니다.

* 주변 시설:

* 본건은 "하저리 새마을회관" 북동측 근거리에 위치합니다.

* 동측으로 약 5미터 폭의 진입로가 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(단독주택) 등에 속해 있어 주거 및 상업 복합 개발 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 현재 파악되지 않았습니다. (강구항 인근 관광 특성상 혐오시설 분포 가능성은 낮을 것으로 판단되나, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 현황 차이: 일련번호 1) 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황 주차장 및 묵전으로 사용 중이므로 농지 관련 규제 및 향후 이용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

* 타인 소유 건물 소재: 일련번호 2) 지상에 등기 및 건축물대장상 타인 소유 건물이 소재한다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 이는 명도 문제 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 소유 관계 명확화가 필요합니다.

* 중복 병합 사건: 본건은 다른 경매 사건(2025타경10186)과 중복 병합되어 진행 중이므로, 사건 진행 과정 및 낙찰 후 소유권 이전 등에 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 목록 2 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 목록 5 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 각 목록별로 제시외 건물 처리 사항을 명확히 인지해야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 일부 목록(3, 9, 11)에 대해 공유자 우선매수권이 없다는 점이 명시되어 있으나, 다른 목록에 대한 우선매수권 행사 가능성을 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 관련: 발급 기준 및 소요 기간이 상이하고 미발급 사례가 다수 존재하므로, 철저한 사전 준비가 필요합니다.

* 건축물대장상 주소 불일치: 제공된 건축물표제부 JSON 데이터상의 주소(영덕읍 대부리)가 본건 소재지(강구면 하저리)와 달라, 실제 건물과의 연관성 및 정확한 주소 확인이 필요합니다. 다만, JSON 데이터상의 건물 면적 합계(145.14㎡)가 본건 건물 면적과 일치하는 것으로 보아, 실제 건물과 연관성이 있을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합의견

본건은 경상북도 영덕군 강구면에 위치한 숙박시설로, 토지 지분 및 건물 전체가 매각 대상입니다. 감정가는 약 26.4억 원이며, 토지 면적은 약 1485평, 건물 면적은 약 44평입니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 예정이나, 타인 소유 건물이 지상에 소재하고 농지 관련 문제가 발생할 수 있는 점, 중복 병합 사건이라는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 처리 방식 및 일부 목록에 대한 공유자 우선매수권 없다는 점도 유의해야 합니다. 지역적 특성을 고려했을 때 관광객 대상 숙박시설로서의 잠재력은 있으나, 앞서 언급된 리스크 요인들에 대한 면밀한 검토와 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자포인트

* 지역적 특성: 강구면은 동해안의 주요 관광지로, 특히 해산물과 관련된 관광객 유입이 활발한 지역입니다. 이는 숙박시설 운영에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 면적: 약 1485평의 넓은 토지 지분은 향후 건축 또는 개발 시 활용 가능성을 높입니다.

* 주거 및 상업 복합 개발 가능성: 토지이용계획상 주거개발진흥지구, 주거용지(단독주택) 등이 포함되어 있어, 숙박시설 외 다른 용도로의 확장 또는 개발 가능성을 내포합니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸 예정으로, 인수할 부담이 적은 편입니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 2,640,197,700원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 하자(타인 소유 건물 소재, 농지 관련 문제 등) 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 권리 관계에 대한 법률적 검토를 거쳐 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.