나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경102760 [1] 부산광역시 사하구 장림동 317-9 그랑프라자 지하1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 "장림초등학교" 남서측 인근에 위치하는 그랑프라자
제지하1층 101호외 4개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 중.소규
모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하3층 / 지상9층 건물 내 제지하1층 제101호외 4개호로서,
외벽 : 화강석 및 몰탈위페인팅 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 데코타일 마감 등.
창호 : 강화유리창 등의 구조임.

이용상태

장례식장으로 이용중임.
기호(1) 장례식장(입관실, 화장실, 주차장, 계단),
기호(2) 장례식장(안치실, 공조실, 주차장, 화장실, 창고 등),
기호(3) 장례식장(사무실, 접객실, 창고),
기호(4) 장례식장(식당 등),
기호(5) 장례식장(주방)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 구비되었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로한면에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각임. 본건 부동산 목록 전체를 합하여 하나의 장례식장으로 이용 중임(현황조사보고서 및 감정평가서 참조).
그랑프라자빌딩관리단이 2026.9.2.자 금 76,247,991원을 체납관리비로 신고함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경102760 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 317-9, 그랑프라자 지하1층 101호 (및 인접 4개호)

용도: 근린상가 (현재 장례식장으로 이용 중)

감정가: 1,385,000,000원

토지면적: 315.63㎡ (약 95.5평)

건물면적: 1347.10㎡ (약 407.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 "장림초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 중소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획: 본건 토지의 용도지역은 준주거지역입니다.

인접 도로: 본건 토지는 남측으로 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약:

본건 부동산의 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을27)입니다.

이후 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 박

보증금: 30,000,000원

차임: 4,000,000원

전입/사업자 등록일: 2017-03-28

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으므로, 낙찰 후 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

체납 관리비:

그랑프라자빌딩관리단은 2026년 9월 2일 기준으로 총 76,247,991원의 관리비 체납을 신고하였습니다.

일반 관리비는 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 많으므로, 해당 금액 및 정산 관련 상세 내역을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본건은 다양한 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재된 지역에 위치합니다. 장례식장 운영에 필요한 지원 시설 및 잠재적인 경쟁 시설에 대한 추가적인 상권 조사가 필요합니다.

이용 현황: 현재 본건 부동산 전체가 하나의 장례식장으로 통합 운영되고 있습니다. 이는 특정 업종에 대한 고정적인 수요가 존재함을 나타내는 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주변에 공동주택 및 단독주택 단지가 분포하고 있어, 지역 내 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

편의시설: 장례식장으로서 필요한 기본적인 내부 편의시설(입관실, 화장실, 주방 등)은 갖추어져 있습니다. 또한, 인근 지역의 생활 편의시설에 대한 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

교육 시설: 남서측 인근에 장림초등학교가 위치하여 지역 내 교육 시설 접근성 확보에 긍정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박 임차인은 2017년부터 장기간 사업을 운영해 왔으며 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 시 보증금 30,000,000원 인수 가능성이 존재합니다. (인수 보증금 합계: 0원 명시와의 불일치 확인 필요)

체납 관리비: 76,247,991원에 달하는 상당 금액의 관리비가 체납되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

중복 사건 및 공동 담보: 중복 사건 및 공동 담보 물건이 존재하므로, 권리 관계가 복잡할 수 있어 면밀한 분석이 요구됩니다.

건물 용도: 건축물대장상 주 용도는 의료시설이나, 실제로는 근린생활시설, 장례식장, 판매시설 등으로 복합 이용 중입니다. 향후 용도 변경 시 제한사항이나 규제 여부를 확인해야 합니다.

혐오 시설 유무: 주변 환경 조사 시, 지도 서비스 등을 통해 장례식장 운영에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오 시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보에는 혐오 시설에 대한 언급이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 장림동에 위치한 그랑프라자 건물 내 일부(지하1층 101호 외 4개호)로서, 현재 하나의 장례식장으로 운영되고 있는 근린상가입니다. 총 감정가는 13억 8,500만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 상당 금액의 관리비가 체납되어 있다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 건축물대장상 주 용도와 실제 이용 용도가 다소 차이가 있으며, 준주거지역에 속해 있어 향후 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

장례식장 고정 수요: 현재 장례식장으로 운영 중인 점은 특정 업종에 대한 안정적인 수요 기반이 있음을 시사합니다.

대규모 면적 확보: 1347.10㎡ (약 407.4평)의 넓은 면적은 다양한 사업 확장 또는 업종 전환 시 활용도를 높여줍니다.

준주거지역 가치: 향후 지역 개발이나 용도 변경 등을 통해 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

가격 메리트: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 수익률 확보에 유리할 수 있습니다. (단, 모든 인수 조건 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 1,385,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 인수 가능한 보증금: 30,000,000원 (대항력 있는 임차인 박 의 보증금, 인수 보증금 합계 0원 명시와 상충되므로 추가 확인 필수)

* 체납 관리비: 76,247,991원 (실제 정산 필요 금액 확인)

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 확인 필요

* 기타 부대 비용 및 잠재적 리스크(관리비, 임차인 관련 문제 등)

상기 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계를 재확인하며, 임차인과의 협상 가능성 등을 다각적으로 검토한 후 결정해야 합니다.

최종 입찰가 결정 시, 낙찰가 외에 인수하게 되는 모든 비용(보증금, 관리비, 세금 등)을 포함한 총 예상 부담액을 기준으로 신중하게 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.