나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107765 [1] 부산광역시 사상구 주례동 692-10 귀한오피스텔 지하층 002호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107765 [1] 부산광역시 사상구 주례동 692-10 귀한오피스텔 지하층 002호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2024타경107765 | 소재지: 부산광역시 사상구 사상로 27, 지하층 002호 (주례동,귀한오피스텔) | 감정가: 190,000,000원 | 최저가: 31,933,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경107765 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 190,000,000원

소유자/채무자: 성OO

채권자: 반OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 692-10 귀한오피스텔 지하층 002호 외 1개호 (일괄매각)

용도: 근린생활시설 (제2종 근린생활시설)

건물 면적 (전용): 404.12㎡ (약 122.25평)

토지 면적 (대지권): 62.25㎡ (약 18.83평)

건물 구조: 철근콘크리트조 (지상 9층 건물 중 지하 1층)

사용승인일: 2004.04.13.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 사상구 주례동 "주례1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 아파트, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

본건은 주례역세권과 인접한 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하고 있으며, 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 매우 양호합니다.

2.2. 교통 상황

부산도시철도 2호선 주례역이 인근에 소재하고, 오피스텔 바로 앞에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와 인접하여 사상구 전역 및 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 생활 정보 및 혐오시설 검토

길 건너편에 주례1동행정복지센터, 은행, 우체국 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 편리합니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국 등 각종 편의시설이 모여 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

현장 조사 결과, 주변에 특별히 투자 가치를 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 관계

본건은 채권자 반OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인(성OO)이므로 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

일괄매각: 본건은 지하층 제001호와 제002호 두 개 호실을 합하여 일괄매각하는 건입니다.

경계벽 제거: 현재 목록 1, 2 사이의 경계벽을 임의로 제거하고 2개 호를 일괄하여 하나의 '제2종 근린생활시설'로 사용 중입니다.

매각 조건: 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 및 건축물현황도 등에 의해 위치와 면적이 특정 가능하나, 입찰자는 내부 구조 및 경계벽의 복원 가능성 및 비용 등을 사전에 반드시 재확인해야 합니다. (감정평가서상 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 사료됨.)

4. 상권 분석 및 이용 상태

4.1. 상권 분석

본건은 준공업지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 중소규모 공장 및 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 복합 상권입니다.

주례역 인근의 유동인구를 흡수할 수 있는 위치적 이점이 있습니다.

4.2. 이용 상태

현재 제2종 근린생활시설(상가)로 이용 중이며, 404.12㎡ (약 122.25평)의 매우 넓은 전용면적을 확보하고 있어 대형 사무실, 대형 식당, 스크린 골프장, 체육 시설, 또는 대규모 창고 및 작업장 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 물리적 리스크 (원상복구 문제)

가장 큰 리스크는 경계벽 임의 제거입니다. 이는 건축법상 위반 사항일 수 있으며, 낙찰 후 관할 관청의 지적에 따라 원상복구(경계벽 설치) 의무가 발생할 수 있습니다.

감정평가서에 따르면 복원 비용이 과다하지 않다고 판단하고 있으나, 입찰 전에 정확한 복원 예상 비용과 시간을 산정해야 합니다.

5.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다. 따라서 낙찰자는 잔금 납부 전후로 실제 점유 및 임대차 관계에 대해 명확하게 조사하고, 불법 점유자 또는 대항력 있는 임차인의 유무를 확인하는 명도 리스크를 염두에 두어야 합니다.

5.3. 용도 제한

준공업지역 특성상 주변에 공장 등이 혼재되어 있어, 쾌적함을 우선하는 업종에는 제한적일 수 있습니다. (다만, 본건은 제2종 근린생활시설 용도로 적합한 입지입니다.)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 지하철역세권 인근의 주요 도로변에 위치한 대형 근린생활시설입니다.

매우 넓은 면적(404.12㎡)을 일괄 매각하며, 소유권 이전 및 명도 절차상의 권리적 하자는 비교적 단순할 것으로 판단됩니다.

단, 내부 구조 변경(경계벽 제거)에 따른 원상복구 리스크를 명확히 인지하고, 임대차 관계를 조사하는 것이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 면적: 지하층임에도 불구하고 약 122평의 대형 면적을 확보하고 있어 대형 평수를 필요로 하는 특정 업종(헬스장, 창고형 매장, 대형 사무실 등)에 대한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

역세권 접근성: 부산 2호선 주례역 및 버스정류장과 인접하여 고객 및 직원 접근성이 우수합니다.

준공업지역의 다양성: 용도 변경의 유연성을 제공하는 준공업지역에 위치하고 있습니다.

감정가 기준: 1억 9천만 원의 감정가는 역세권 대형 상가임을 고려할 때, 추후 유찰될 경우 상당한 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계