나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108300 [1] 부산광역시 사하구 하단동 894-12 1동 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 북서측 인근에 위치하는 현칭 "엔사이빌" 제4층 제402호로서, 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 하단역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상7층건 내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 스톤코트 및 화강석 타일마감 등,
창 호 : 샷시창호이며,
내벽 및 바닥은 폐문, 부재로 미조사 됨.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접함), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역삽문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 엔사이빌 402호임. 공동주택(도시형생활주택-다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경108300 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 72,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 894-12 1동 4층 402호 (현칭 엔사이빌 402호)

용도: 도시형생활주택 (공동주택-다세대주택)

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물면적: 28.36㎡ (약 8.58평)

건축구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 7층 건물 내 4층

준공일자: 2013년 2월 20일 (사용승인일자 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, "하단초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 도보 거리 내에 부산 지하철 1호선 하단역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 상 역삽문화환경보존지역에 해당합니다. 이러한 지역 지정은 향후 건축 행위 등에 일부 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정성훈 (정 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 2월 9일

* 확정일자: 2015년 1월 19일

* 배당신고일자: 2024년 10월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있는 임차인으로서, 보증금 8천만원이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 경매 절차를 통해 보증금이 전액 변제되지 않으면 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 채권자와 임차인이 동일인(정성훈)으로 추정되는 점은 특이사항입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 정성훈 앞으로 등기된 강제경매개시결정 (2024.08.14 접수, 권리금액: 79,850,000원).

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 대상 권리: 현재 파악된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 특이사항

* 공동담보: 본 물건은 다른 물건과 함께 공동으로 담보 설정된 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 하단동 일대는 부산 도시철도 1호선 하단역을 중심으로 형성된 상업, 업무, 주거 복합 지역입니다. 역세권을 중심으로 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다.

4.2. 유사 물건 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 46㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 기준으로 14,400만원 ~ 16,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 313만원 ~ 343만원 수준입니다.

본건은 전용면적 28.36㎡ (약 8.58평)으로, 최근 거래된 유사 물건보다 면적이 작습니다. 감정가는 7,200만원 (평당 약 254만원)이며, 이는 최근 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북서측 인근에 하단초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다. 또한, 주변에 중학교 및 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

하단역을 중심으로 대형마트, 백화점(인근), 각종 병의원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주거 환경

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변으로 주거단지가 형성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정성훈의 존재입니다. 임차인의 보증금 8천만원이 감정가(7천2백만원) 및 채권자의 경매 신청 채권액(약 8천만원)과 유사하거나 더 높습니다. 경매 낙찰가에 따라 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 임차인이 물건을 점유한 상태로 인도 명령 대상이 될 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 지역 제한

비행안전구역 및 문화유산 보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증개축 등 재산권 행사 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하고, 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 감정가와 유사하거나 높은 수준이라는 점은 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 임차인의 보증금 회수 여부 및 명도 가능성을 철저히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 하단역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변으로 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 선호도가 높습니다.

8.2. 시세 대비 낮은 감정가

감정가가 7,200만원으로, 최근 유사 면적 물건의 실거래가(약 14,400만원 ~ 16,000만원) 대비 현저히 낮게 평가되었습니다. 이는 향후 시세 차익을 통한 수익 창출 가능성을 높입니다.

8.3. 소형 면적

28. 36㎡의 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,200만원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 8,000만원의 보증금을 가지고 있으며, 채권자 역시 임차인과 동일인으로 추정되어 보증금 회수가 최우선 순위가 될 가능성이 높습니다. 따라서, 임차인으로부터 명도를 받아 빈 집 상태(공실)로 인도받기 위해서는 최소 임차인의 보증금액(8,000만원) 이상으로 입찰해야 할 것으로 판단됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 8,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

이를 고려하여, 임차인 명도 가능성을 확보하면서도 수익을 창출하기 위한 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

입찰 전, 반드시 임차인과의 협상 가능성, 명도 소요 기간 및 비용 등을 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.