나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108300 [1] 부산광역시 사하구 하단동 894-12 1동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108300 [1] 부산광역시 사하구 하단동 894-12 1동 4층 402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경108300
• 주소: 부산광역시 강서구 낙동남로 1348-2, 1동 4층 402호
• 감정가: 72,000,000원
• 최저가: 12,101,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

부산서부지원 경매3계 2024타경108300 | 소재지: 부산광역시 강서구 낙동남로 1348-2, 1동 4층 402호 | 감정가: 72,000,000원 | 최저가: 12,101,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

부산서부지원 2024타경108300 (1) 사건의 다세대주택(도시형생활주택)으로, 부산광역시 사하구 하단동 894-12에 소재하며 현칭은 '엔사이빌 402호'입니다. 토지/건물 일괄매각하는 부동산강제경매 물건이며, 감정가는 72,000,000원으로 책정되었습니다.

건물 전용면적은 28.36㎡(약 8.58평), 토지 지분 면적은 11.74㎡(약 3.55평)의 소형 주거시설입니다. 소유자 및 채무자가 '망'인 관계로 상속 관계 확인이 필요한 특이사항이 있습니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본건은 하단초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성된 주거 상업 혼합지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 하단역이 도보권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 토지는 준주거지역에 속하여 용도 활용도가 높습니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각 물건 및 경매 구분

토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건으로, 건물 전체 면적과 토지 지분 전체가 매각 대상입니다. 별도의 제시외 건물은 없습니다.

2.2. 소유자 및 채무자 특이사항

소유자 및 채무자가 모두 '망(사망)'으로 기재되어 있어, 적법한 경매 진행을 위해 상속인들의 이해관계를 확인하고 향후 명도 진행 시 적절한 상속인을 대상으로 진행해야 할 리스크가 있습니다.

2.3. 임대차 및 점유 관계

임대관계는 '미상'으로 조사되었으며, 현장 조사 시 폐문 및 부재로 내부 이용상태 확인이 불가했습니다. 입찰 전 관할 법원을 통해 전입세대 열람 내역을 확인하여 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 필수적으로 검토해야 합니다. 임차인이 없다면 소유자(상속인)에 대한 명도 절차가 필요합니다.

3. 가격 및 면적 분석

3.1. 감정가 및 면적 요약

감정가는 72,000,000원이며, 건물 전용면적 28.36㎡ (약 8.58평)의 소형 평형입니다. 소액 투자나 1인 가구 실수요에 적합한 면적입니다.

3.2. 상권 및 주변 시세

본건은 지하철역과 인접한 준주거지역에 위치하여 상권의 유동인구가 꾸준하며 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 이는 주변 유사 도시형생활주택이나 다세대주택의 임대수요 및 매매가를 지탱하는 요인이 됩니다. 주변 부동산 시세 조사를 통해 감정가 대비 적정한 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 생활 정보 및 잠재 리스크

4.1. 주요 생활 정보

하단초등학교가 인근에 있어 학군 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 하단역을 이용할 수 있는 역세권 입지이며, 주변의 근린생활시설을 통해 생활 편의성이 높습니다. 급배수, 위생설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등 기본적인 주거 설비는 양호합니다.

4.2. 잠재적 리스크

소유자 및 채무자가 '망'인 관계로 명도 진행 시 상속인과의 복잡한 법률 관계를 해결해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '비행안전구역' 및 '역사문화환경보존지역(2020-02-05)'으로 지정되어 있어, 향후 건물 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

감정평가서상 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 시가지로 평가되었으며, 주변 환경 분석 결과 인근에 특별히 알려진 주요 혐오시설(예: 화장장, 대형 폐기물 처리시설 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 단, 입찰 전 최종 현장 확인을 통해 개인적으로 기피하는 시설 유무를 확인하는 것이 안전합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

1. 우수한 교통 입지: 지하철 1호선 하단역 이용이 편리한 역세권이며 시내버스 정류장 인접.

2. 풍부한 임대 수요: 대학가 및 상업 시설 근접성으로 소형 주택에 대한 임대 수요가 꾸준함.

3. 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자자 또는 1인 가구 실수요자에게 진입 장벽이 낮음.

5.2. 종합 의견

본건은 부산 서부권의 주요 상권 및 교통 요충지인 하단동의 '준주거지역'에 위치한 도시형생활주택/다세대주택입니다. 뛰어난 입지 조건에도 불구하고 소유자/채무자가 '망'인 특이사항으로 인해 권리 분석 및 명도 절차에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다. 상속 관계, 임대차 관계, 시세 조사를 통해 안전 마진을 확보한 후 입찰하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계