나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109419 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 2374-1 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2024.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 ‘부산광역시 강서구청’ 북동측 인근에 위치하고,
주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 관공서, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 강서구청역이 소재함.

형태 및 이용상태

공히 인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 기호(1-4) 토지는 일단의 상업용 건부지로
이용중이고, 기호(5) 토지는 지목 및 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1-4) 토지 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 준주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(2016-11-29), 상대보호구역(2016-12-
30), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2-2027.3.1))임.
기호(2) : 도시지역, 준주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역(2016-12
-30), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2-2027.3.1))임.
기호(3,4) : 도시지역, 준주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서),
중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역(2016-12-30), 토지거래계약에관한
허가구역(2024-02-26)((2024.3.2-2027.3.1))임.
기호(5) : 도시지역, 준주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서),
소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(2016-11-29), 상대보호구역(2016-12-30),
토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2-2027.3.1))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
- 본건 기호(1-4) 토지는 일반건축물대장등본상 관련지번으로 등재되어 일단지로 감정평가
하였음.
- 본건 기호(5) 토지는 지목 ‘도로’ 및 도시계획시설 ‘소로3류’에 속하는바, 개별요인
비교시 이를 감안하여 감정평가 하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
외벽 : 강화유리, 징크판넬 등 복합판넬 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타
- 본건 기호(6) 건물 지상4층은 일반건축물대장등본상 연면적에 포함되지 않는 합법적인
건축물이므로 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.
- 본건 기호(6) 건물은 현장조사 당시 인접필지(대저1동 2373-2번지)에 강서구청에서
시행중인 강서열린문화센터 건립공사로 인하여 분쟁이 있어 현재 영업중단 상태이나,
건물은 이에 구애됨이 없이 내ㆍ외부의 정상적인 상태를 상정하여 감정평가 하였으니
경매진행 및 응찰시 분쟁의 내역 등을 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
목록 1.2.3.4. 토지는 일반건축물대장등본상 관련지번으로 등재되어 일단지로 감정평가함. 목록 5. 토지는 지목 '도로' 및 도시계획시설 '소로3류'에 속함. 목록 6. 건물 지상4층은 일반건축물대장등본상 연면적에 포함되지 않는 건축물임. 목록 6. 건물은 인접필지(대저1동 2373-2번지)에 강서구청에서 시행중인 강서열린문화센터 건립공사로 인하여 분쟁이 있어 현재 영업중단 상태임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경109419 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 2374-1 주건축물제1동

* 용도: 근린시설

* 감정가: 13,042,465,500원

* 토지 면적: 1,884.00㎡ (약 569.91평)

* 건물 면적: 1,914.06㎡ (약 579.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 북OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (북부산새마을금고로 추정)

* 주요 특이사항: 중복 사건, 공동 담보, 건물 지상 4층은 연면적 미포함 건축물, 인접지 공사로 인한 분쟁 및 영업 중단 상태.

* 주의 사항: 일괄 매각.

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치하며, 부산광역시 강서구청 북동측 인근 지역입니다.

* 주변 환경은 소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 관공서, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 3호선 강서구청역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지(기호 1-4)는 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획상 도시지역, 준주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서), 소로3류, 중로2류, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 속합니다. 특히 기호 5번 토지는 지목이 '도로'이며 도시계획시설 '소로3류'에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 9월 16일 접수된 북부산새마을금고의 근저당권(을40)입니다.

* 현재 등기부상 소유권이전청구권가등기(이동윤, 2024-06-18)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 그 외 근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 토지 약 97.5억원, 건물 약 98.1억원으로 상당한 금액이 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* (주)블레스랜드최*: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 사업자일자 2022-11-01, 대항력 없음.

* 김*: 보증금 50,000,000원, 차임 4,000,000원, 사업자일자 2022-01-18, 확정일자 2022-01-18, 대항력 없음.

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원. (현재 파악된 임차인 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 본건은 강서구청 인근에 위치하여 행정 관련 접근성이 양호합니다.

* 주변에 주거 시설 및 농경지가 혼재되어 있으나, 관공서와 인접하여 기본적인 상주 인구 및 유동 인구의 존재가 예상됩니다.

* 현재 근린생활시설로 이용 중이나, 인접지 공사로 인한 분쟁으로 영업이 중단된 상태이므로, 정상 영업 재개 시 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 강서구청역 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 편의시설: 강서구청이 인접해 있어 행정 업무를 비롯한 공공 서비스 이용이 편리합니다. 주변 주거 지역을 기반으로 한 기본적인 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 역시 갖추고 있습니다.

* 의료시설: (정보 부족) 인근 관공서 밀집 지역임을 감안할 때, 기본적인 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 지상 4층 미포함 건축물: 일반건축물대장상의 연면적에 포함되지 않는 별도 건축물이 존재합니다. 이 건축물의 합법성 여부 및 현황에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 인접지 공사로 인한 분쟁 및 영업 중단: 강서구청 주관 강서열린문화센터 건립 공사로 인해 인접 필지와 분쟁이 발생하여 현재 영업이 중단된 상태입니다. 이는 건물 수익성에 직접적인 영향을 미치며, 분쟁 해결 시점 및 방식, 복구 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정평가에서는 정상 상태를 가정하였으므로, 실제 상태와의 차이를 인지해야 합니다.

* 토지 일부의 용도 제약: 토지 중 일부(기호 5)가 지목 '도로' 및 도시계획시설 '소로3류'에 속하여, 토지 이용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 다수의 채권 및 담보 물건이 설정되어 있어 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 채권자 간 우선순위 확인이 중요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2024.3.2~2027.3.1), 토지 취득 시 관련 허가를 받아야 하는 절차가 수반됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 강서구청 인근에 위치한 근린생활시설로, 지하철역과의 접근성이 우수하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 총 감정가는 130억원을 상회하며, 상당한 규모의 토지 및 건물을 포함하고 있습니다.

* 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 소유권이전청구권가등기는 인수될 수 있습니다.

* 가장 큰 우려 사항은 인접지 공사로 인한 현재의 영업 중단 상태와 토지 일부가 도로 및 도시계획시설로 지정되어 있어 활용에 제약이 있다는 점입니다. 이러한 요인들은 향후 건물의 운영 수익성과 가치에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로, 현장 답사를 통해 면밀히 확인하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

* 현재 파악된 임차인들의 경우 대항력이 없어, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 강서구청을 중심으로 한 행정타운 인근의 안정적인 입지.

* 지하철 3호선 강서구청역 역세권으로 우수한 교통 접근성.

* 넓은 토지 면적과 건물 규모를 바탕으로 한 잠재적 활용 가치.

* 향후 지역 개발 계획 등에 따른 시세 상승 기대 효과.

* 영업 중단 상태 해소 시 정상 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 임차인 보증금: 0원.

* 산정 고려 사항:

* 감정가: 13,042,465,500원

* 건물 내 연면적 미포함 건축물 존재 여부 및 합법성.

* 인접지 공사로 인한 분쟁의 현재 상황, 해결 예상 시점 및 복구 관련 비용.

* 토지 일부(도로, 소로3류)로 인한 이용 제약 범위 및 공공 사용 관련 사항.

* 토지거래허가구역 지정에 따른 행정 절차 필요.

* 현장 답사를 통한 건물 상태, 분쟁 관련 구체적인 내용, 주변 시세 및 임대료 수준 조사.

* 종합적인 판단: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 영업 중단 상태 해소 가능성, 분쟁 해결 시점, 토지 이용 제약으로 인한 실질 가치 하락분 등을 면밀히 분석해야 합니다. 위에 명시된 여러 리스크 요인을 충분히 고려하고, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.