나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5276 [1] 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 4층434호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제4층
제434호(사용승인일자:2021.08.26)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 인테리어마감 등.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

건물 내 제반 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5276 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-88, 타워더모스트광안 4층 434호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 184,000,000원

토지면적: 8.13㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1302㎡ (약 2.46평)

건물면적: 24.69㎡ (약 7.47평)

건물지분: 24.6879㎡ (약 7.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 통행이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물 정보:

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 18층 건물 중 제4층 434호이며, 사용승인일자는 2021년 8월 26일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 28일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 확인되는 후순위 권리로는 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 순서의 가압류 및 임의경매, 압류 등이 있습니다.

인수되는 권리:

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지는 못했습니다. 임대 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부 요약:

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 800,217,748원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 수영구 민락동은 주거 밀집 지역으로, 인근에 다양한 편의시설 및 상업시설이 발달해 있습니다. 타워더모스트광안은 비교적 신축급 오피스텔로, 실거래가를 통해 지역 내 시세를 파악할 수 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례들은 다음과 같습니다.

2025년 12월 22일 거래된 24.6897㎡ 면적의 호실은 21,220만원에 거래되었습니다.

2025년 12월 16일 거래된 24.6879㎡ 면적의 호실은 13,000만원에 거래되었습니다.

2025년 12월 5일 거래된 24.6879㎡ 면적의 호실은 16,000만원에 거래되었습니다.

이러한 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 184,000,000원 대비 실거래가 평균(약 167,400,000원)은 다소 높은 편으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 민락초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 오피스텔, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 통행 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태 및 이용 현황을 정확히 파악하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 환경은 양호합니다. 다만, 현장 조사 미비로 인한 내부 상태 확인 불가와 미상 임대 관계는 명확한 분석을 위해 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가 사이의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로서 건물 상태 및 가치 유지 가능성이 높습니다.

부산 수영구 민락동이라는 지역적 이점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

본건과 유사한 면적의 오피스텔 거래 사례들을 통해 현 시세를 파악하고, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 금액은 13,000만원에서 21,220만원 사이로 나타났으며, 평균 약 167,400,000원입니다. 본 건의 감정가는 184,000,000원입니다.

내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여, 보수적으로 접근할 때 평균 실거래가와 감정가를 참고하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

현 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.