나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2291 [2] 충청남도 당진시 송악읍 오곡리 334-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2291 [2] 충청남도 당진시 송악읍 오곡리 334-3 답 경매

• 사건번호: 2024타경2291
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 오곡리 334-3
• 감정가: 795,400,000원
• 최저가: 389,746,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

서산지원 경매5계 2024타경2291 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 오곡리 334-3 | 감정가: 795,400,000원 | 최저가: 389,746,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경2291 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 오곡리 334-3 (목록 4, 5 중 하나일 것으로 추정, 감정평가서 요약에 따름)

용도: 답 (공부상), 현황: 휴경지 및 일부 답

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 795,400,000원

토지면적: 4,850.00㎡ (약 1,467.0평)

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 고OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

1.2. 입지조건 및 주변 환경

위치 및 주위환경:

본건은 당진시 송악읍 오곡리 소재 '월곡리마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 다만, 목록 4, 5 토지는 맹지로 판단되므로 차량 접근성은 실제 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 형태 및 이용상태:

인접지대비 등고 평탄한 평지의 부정형 토지로서, '답 및 일부 휴경지 등'으로 이용 중입니다. (목록 4, 5 기준)

인접 도로상태:

본건(목록 4, 5 기준)은 맹지입니다. (도로에 직접 접하지 않음)

토지이용계획 및 제한상태 (목록 4, 5 기준):

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)입니다. 계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100% 이하로 비교적 개발 여지가 있으나, 농지이며 맹지라는 제약이 있습니다.

1.3. 권리 분석

매각물건:

토지매각이며, 건물은 존재하지 않습니다. (건물면적 0.00㎡)

주의사항:

1. 일괄매각입니다. (목록 4, 5를 포함한 전체 물건을 일괄 매각하는 조건으로 보입니다. 목록 4, 5만 경매 대상이라면 이 부분 확인이 필요하나, 주어진 정보상 '일괄매각' 조건이 포함되어 있습니다.)

2. 농지취득자격증명(농취증)이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다. (목록 4, 5)

3. 목록 4에 제시외 관정(지하수 시설)이 있으나, 이는 매각에서 제외됩니다.

4. 공부상 '답'이나, 현황은 '휴경지'입니다. 농지법 적용에 유의해야 합니다.

5. 재매각 사건입니다. 최초 낙찰자가 대금을 미납했을 가능성이 높으므로, 입찰 시 대출 및 농취증 확보에 신중해야 합니다.

임대차 관계:

임대 미상으로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 잠재적 리스크 및 고려사항

맹지 리스크:

목록 4, 5는 맹지이므로, 토지 이용 및 개발을 위해서는 도로 확보(인접 토지주의 동의를 얻은 사도 개설 등)가 필수적이며, 이에 대한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명:

농지를 취득할 경우, 농업경영계획서를 제출하고 농취증을 발급받아야 합니다. 휴경지 상태이지만 '답'이므로 농지법이 적용됩니다.

제시외 관정:

목록 4의 제시외 관정은 매각에 불포함되므로, 향후 토지 이용 시 시설물에 대한 권리 관계나 철거/이전 문제가 발생할 수 있습니다.

재매각:

재매각은 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못한 경우로, 물건 자체의 하자가 아닌 대출, 자금 확보, 농취증 미제출 등 여러 이유가 있을 수 있습니다. 입찰자는 미납의 사유를 추정하고 본인의 입찰 계획을 점검해야 합니다.

혐오시설 검색 결과:

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주변은 자연림, 농경지, 단독주택으로 구성되어 있습니다.)

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 당진시 송악읍 오곡리에 위치한 계획관리지역 내의 농지(답/휴경지)입니다. 토지 면적이 4,850.00㎡ (약 1,467.0평)로 규모가 상당하고 용도지역상 개발 여지는 있으나, 맹지라는 결정적인 단점이 있어 이용 가치에 제약이 큽니다. 농지취득자격증명이 필수이므로, 실수요자(농업인) 또는 개발 의사가 확실한 투자자에게 적합합니다. 일괄매각 조건과 재매각 이력을 감안하여 신중한 가격 분석이 요구됩니다.

투자 포인트:

1. 계획관리지역 내 대형 평수 농지: 개발 허가가 상대적으로 용이한 계획관리지역이라는 장점을 활용한 장기 투자 또는 개발 가능성이 있습니다.

2. 당진시 발전 가능성: 당진시는 산업단지 등으로 발전 가능성이 높은 지역이므로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 저가 매수의 기회: 맹지라는 단점과 재매각 이력으로 인해 유찰이 거듭될 경우, 감정가 대비 저가에 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 맹지 해소 방안에 대한 면밀한 검토 필수)

4. 실수요자(농업인) 적합성: 농업인으로서 직접 경작을 목적으로 할 경우, 대형 농지를 확보할 수 있는 기회가 됩니다.

법원 정보

서산지원 경매5계