나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3805 [1] 충청남도 서산시 석림동 463-1 주공아파트 206동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "석림초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 교육시설, 주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조(벽식조) 슬래브지붕 15층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

일련번호(1) : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 화재 탐지·경보설비, 난방설비 등이 되어 있음.
※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 북동측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 20m내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지내 도로와 연이어짐.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m-12m)(저촉),중로1류(폭 20m-25m)
(접합),중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역
(2023-12-21)(서산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2021-11-10)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2024타경3805 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 서산시 석림동 463-1 주공아파트 206동 1층104호

용도: 아파트

건물명: 서산석림주공3단지아파트 (추정)

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

토지지분: 37㎡ (약 11.19평)

건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

건물지분: 58.14㎡ (약 17.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 금액 정보

감정가: 101,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.6. 특이사항

경매물건은 유동화물건입니다.

현장 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "석림초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 교육 시설, 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 주변으로 차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

2.3. 주변 시설

단지 내에는 관리사무소, 보육 시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 석림초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본 건물의 말소기준권리(을11)는 2015년 4월 20일 신한은행에 설정된 근저당권(88,200,000원)입니다.

이후 설정된 권리들은 다음과 같습니다.

* 을13: 유한회사서령주류 근저당권 (20,000,000원, 2015-08-05) - 말소

* 갑4: 신용보증기금 가압류 (16,361,094원, 2024-05-10) - 말소

* 갑5: 충남신용보증재단 가압류 (96,800,000원, 2024-05-24) - 말소

* 갑6: 당진축산업협동조합 가압류 (10,458,269원, 2024-07-15) - 말소

* 갑7: 서산새마을금고 가압류 (20,279,121원, 2024-07-18) - 말소

* 갑8: 오케이저축은행 가압류 (31,703,143원, 2024-08-21) - 말소

* 갑9: 신한은행 임의경매 개시 결정 (53,109,646원, 2024-09-11) - 말소

3.2. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 2015년 4월 20일자 신한은행 근저당권보다 선순위인 권리가 없으며, 경매로 인해 위에서 언급된 모든 권리(가압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 있으나, 개요가 공란으로 되어 있어 현황 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 석림동은 서산시의 주거 중심 지역 중 하나로, 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 단지 내 편의 시설 외에도 주변에 상업 시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 석림초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 우수하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 경매 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 절차상의 특징이 있을 수 있습니다.

6.2. 설비 상태

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 설비(난방, 위생, 급배수 등)의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었으므로, 실제 점검을 통해 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 건축물대장 상 용도

건축물 표제부 요약 중 '총괄표제부'의 주용도 코드가 '11000' (노유자시설)로 되어 있으나, '전유부'에서는 '아파트'로 명확히 기재되어 있고, '건물의 구조' 설명에서도 아파트로 이용 중임을 명시하고 있어, 해당 물건은 아파트로 사용되고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 건축물대장 상의 표기 오류나 복합 용도 시설의 일부일 가능성도 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 석림동의 주요 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경 및 교통 편의성이 양호한 편입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 설비 상태에 대한 별도 확인 필요성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 석림초등학교 인접으로 우수한 교육 환경

* 잘 갖추어진 단지 내 및 주변 생활 편의 시설

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 적음

* 부동산 시장 회복 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(58.14㎡)의 아파트가 2026년 7월 8일에 90,000,000원에 거래되었습니다. 본 건물의 감정가는 101,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

시세 분석:

제공된 JSON 데이터 중 58.14㎡ 면적의 거래가는 90,000,000원입니다. 감정가는 101,000,000원이나, 최근 시세가 이를 하회하고 있습니다. 경매 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 거래 시세를 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가(90,000,000원)와 감정가(101,000,000원) 사이에서 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다. 보증금 인수 부담이 없고, 권리상 특이사항이 없는 점을 감안할 때, 90,000,000원에서 98,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가 정보 분석 후 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.