나이스옥션 법원경매 서산 2024타경50078 [1] 충청남도 태안군 근흥면 796-1 정죽리 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경50078 [1] 충청남도 태안군 근흥면 796-1 정죽리 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경50078
• 주소: 충청남도 태안군 근흥면 죽림길 88
• 용도: 단독주택

서산지원 경매5계 2024타경50078 | 소재지: 충청남도 태안군 근흥면 죽림길 88 | 감정가: 226,224,800원 | 최저가: 226,224,800원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 796-1 정죽리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 사건번호는 서산지원 2024타경50078 (1)이며, 감정가는 264,480,800원입니다. 토지 용도는 대지이며, 토지 면적은 797.00㎡(약 241.2평)입니다. 토지 지분 또한 797㎡입니다. 공부상 건물 면적은 0㎡으로 기재되어 있으나, 건물 감정평가요항표에 따르면 사용승인일 2001년 9월 5일의 시멘트벽돌조 판넬지붕 2층 단독주택으로, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다. 이 부분은 현장 확인이 필요한 중요한 사항입니다.

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 양OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 특이사항으로 법정지상권이 존재합니다. 주의사항으로는 제시외 건물인 저온창고 12㎡, 컨테이너 창고 18㎡ 및 비닐하우스는 매각에서 제외된다고 명시되어 있으나, 토지 위에 ㉠-㉤의 제시외 건물들이 소재하고 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 또한, 다수의 수목이 식재되어 있고 태양광 시설이 시공되어 있으며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 공부상 토지와 건물 면적에 특이사항은 없습니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 태안군 근흥면 정죽리에 위치하며, "안흥초등학교" 남동측 및 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 대체로 한적한 농촌 및 주거 지역의 특성을 보입니다.

1.2. 2.교통 상황

본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 형태 및 이용상태

일련번호 (1) 토지는 인접지 대비 등고평탄한 대체로 세장형 토지로서, 현재 "단독주택" 건부지로 이용 중입니다. 일련번호 (3)에 대한 설명은 부정형 완경사지의 "자연림" 상태로 되어 있으나, 이는 본건 토지의 일부 특성을 설명하거나 인접 토지를 지칭하는 것으로 보입니다. 전체 토지 면적 797㎡를 기준으로 고려해야 합니다.

1.2. 4.인접 도로 상태

일련번호 (1) 토지는 본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 일련번호 (3)은 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근이 가능하다고 기재되어 있습니다.

1.2. 5.토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다. 주요 제한사항으로는 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴, 전부제한지역 등), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다. 또한, 일련번호 (3)의 경우 준보전산지로 분류되어 있습니다. 이러한 다양한 규제는 토지 이용 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.2. 6.입지조건

본 물건은 "안흥초등학교" 인근에 위치하며, 차량으로 약 10분 거리에 안흥항이 있어 해양 활동 및 관광을 즐길 수 있습니다. 또한, 태안해안국립공원과 인접해 있어 아름다운 자연경관을 누릴 수 있는 입지입니다. 인근에 태안비치컨트리클럽이 위치해 있어 레저 활동 접근성도 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 현황

1.3. 1.건물 구조 및 상태

본 건물은 2001년 9월 5일에 사용승인을 받은 시멘트벽돌조 판넬지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

1.3. 2.건물 이용상태

현재 단독주택으로 이용 중입니다.

1.3. 3.건물 설비 내역

기본적인 전기 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.3. 4.건물 부합물 및 종물

제시된 정보에는 부합물 및 종물에 대한 별도 언급이 없습니다.

1.3. 5.건물 공부상 차이

공부상 건물 면적은 0㎡으로 기재되어 있으나, 실제로는 2층 단독주택이 존재하는 것으로 평가되어 있어, 이 부분은 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 6.건물 기타 참고사항

제시외 건물로 저온창고, 컨테이너 창고, 비닐하우스 등이 있으며, 이 중 일부는 매각에서 제외됩니다. 또한, 토지 위에 다수의 수목과 태양광 시설이 시공되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 물건의 가장 큰 특징은 '법정지상권'이 존재한다는 점입니다. 법정지상권은 토지와 그 지상 건물이 동일인 소유였으나, 경매 등으로 인해 소유자가 달라질 경우 건물 소유자가 토지 사용 권리를 인정받는 권리입니다. 이는 건물 철거를 막을 수 있는 강력한 권리이며, 건물을 매수하더라도 토지 소유자에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 따라서 법정지상권의 성립 요건, 범위, 효력 등을 면밀히 분석하는 것이 매우 중요합니다. 본 경매는 강제 경매이므로, 관련 법리를 철저히 검토해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 소재한 태안군 근흥면 정죽리는 주로 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 인근에 안흥초등학교가 있으며, 안흥항이 가까워 관광객 수요가 일부 있을 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활 정보

가장 가까운 학교는 안흥초등학교이며, 차량으로 이동 가능합니다. 의료 시설로는 근흥보건지소와 안기리보건진료소가 근거리에 위치해 있으며, 좀 더 큰 병원을 이용하려면 태안읍 소재 태안열린병원이나 태안군보건의료원으로 이동해야 합니다. 마트의 경우, 근흥농협하나로마트, S마트 등이 인근에 위치하고 있으나, 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 건물 면적 불일치: 공부상 건물 면적이 0㎡인데 실제 건물(2층 단독주택)이 존재하는 점은 큰 의문점이므로, 실제 건물의 현황, 등기 여부, 건축물대장 상 표기 등을 면밀히 확인해야 합니다. 이는 법적 문제 및 가치 평가에 큰 영향을 미칩니다.

* 법정지상권: 법정지상권의 존재는 해당 토지 사용에 제약을 가할 수 있으며, 지료 지급 의무 발생 가능성, 건물 철거 소송 위험 등이 있습니다. 정확한 권리 분석이 필수적입니다.

* 제시외 건물 제외: 일부 제시외 건물(저온창고, 컨테이너 창고, 비닐하우스)이 매각에서 제외되므로, 이들의 철거 문제나 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역이지만, 가축사육제한, 군사시설 보호구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 수목 및 태양광 시설: 식재된 수목과 태양광 시설의 소유권 및 처리 방안에 대한 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면의 자연환경이 우수한 지역에 위치한 토지 및 건물 경매 물건입니다. 안흥초등학교와 안흥항 인근이라는 입지적 장점과 함께, 바다와 국립공원이 인접해 있어 휴양 목적이나 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 매력적일 수 있습니다. 하지만 공부상 건물 면적이 0㎡으로 표기된 점, 법정지상권의 존재, 일부 제시외 건물의 제외 등 여러 가지 법적, 현실적인 불확실성을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 법정지상권의 정확한 성립 여부 및 범위, 그리고 실제 건물 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 자연환경 및 입지: 태안의 아름다운 해안 지역에 위치하여 전원주택, 주말 주택, 혹은 휴양 시설 부지로 활용 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장: 태안 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 법정지상권 활용: 만약 법정지상권이 온전히 성립된다면, 토지 소유권을 확보하더라도 건물 철거 없이 토지를 활용할 수 있는 이점이 있습니다.

* 잠재적 가치: 현재의 이용 상태(단독주택 건부지) 외에, 토지 이용 규제 내에서 가능한 추가 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

투자에 앞서 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상의하여 법정지상권 등 권리 관계를 철저히 분석하시기 바랍니다.

법원 정보

서산지원 경매5계