나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53015 [1] 충청남도 서산시 부석면 취평리 248-12 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53015 [1] 충청남도 서산시 부석면 취평리 248-12 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경53015 | 소재지: 충청남도 서산시 부석면 취평리 248-12 | 감정가: 1,805,437,020원 | 최저가: 433,486,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경53015 (1)

소재지: 충청남도 서산시 부석면 취평리 248-12 외

용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설, 2층 다가구주택)

감정가: 1,805,437,020원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자/채무자/채권자: 소유자(홍OOOOO), 채무자(홍OO), 채권자(이OO)

1.2. 면적 정보 및 구조

토지면적: 1329.00 제곱미터 (약 402.01평)

건물면적: 909.81 제곱미터 (약 275.24평)

제시외 건물면적: 15.66 제곱미터 (약 4.74평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물. 외벽 화강암 마감. 위생, 급배수, 승강기, 가스충전시설 등을 갖춤.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 충남 서산시 부석면 취평리 소재 "부석면행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 노변으로 근린생활시설이 주를 이루고 농가주택, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변 상권은 노변을 따라 형성된 근린생활시설 위주이며, 지역 행정복지센터 인근의 소규모 상권으로 판단됩니다. 본건 토지(목록 1)의 이용상태는 주상용 건부지이며, 목록 3은 도로로 이용 중입니다. 토지이용계획상 계획관리지역에 해당하며, 학교 환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 위치하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 불가)으로 지정되어 있어 주거 환경에 미치는 악취 등의 혐오시설 리스크는 제한적일 것으로 보입니다.

3. 권리 분석 및 핵심 리스크

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각 건입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 세 가지입니다.

첫째, 농지취득자격증명(농취증) 필수: 본 건 토지 목록 1, 3의 공부상 지목이 '전'이므로 농지전용허가를 받았더라도 전용사업이 완료되기 전까지는 농지법상 농지로 간주됩니다. 따라서 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다. 관할 관청과의 사전 확인이 반드시 필요합니다.

둘째, 미사용 승인 건물 포함: 목록 2 건물(1층 근생, 2층 다가구)은 현재 사용승인을 득하지 못한 건물입니다. 이는 향후 양성화(합법화)를 위한 절차 및 이행강제금 등의 법적 리스크와 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

셋째, 현황 공실: 건물 내부(1층 근생, 2층 다가구)는 현재 공실 상태입니다. 명도 절차의 난이도는 낮을 수 있으나, 즉각적인 임대 수익 창출이 불가능하므로 장기적인 공실에 대비한 자금 계획이 필요합니다.

넷째, 재매각 물건: 본 건은 재매각 건으로, 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 않았거나 다른 사유로 매각이 취소된 이력이 있습니다. 이는 물건 자체에 미처 파악하지 못한 중대한 하자가 존재했을 가능성도 배제할 수 없으므로, 더욱 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 약 18억 원대의 감정가를 가진 주상용/다가구주택으로, 계획관리지역 내의 비교적 넓은 토지(약 402평)를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 농취증 제출 의무와 미사용 승인 건물의 존재라는 매우 높은 수준의 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다. 따라서 이 물건은 일반적인 투자자에게는 접근하기 어려우며, 농지법 및 건축법상 행정절차에 대한 전문적인 지식을 보유하고 미승인 건물의 양성화 비용 및 절차를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역 내 대형 평수 확보: 약 402평의 토지 면적은 향후 토지 활용 및 가치 상승에 유리하게 작용할 수 있습니다.

주상복합 형태의 수익성: 1층 근린생활시설과 2층 다가구주택의 혼합 구조로, 양성화 후 임대수익 창출 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

재매각을 통한 저가 매수 기회: 재매각으로 인해 입찰자들이 부담을 느껴 유찰될 가능성이 있으며, 이는 공격적인 투자자에게 저가로 물건을 매수할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

4.3. 대응 전략

입찰 전 관할 관청(농지과, 건축과)을 방문하여 농취증 발급 가능 여부와 미사용 승인 건물에 대한 양성화 비용(설계변경, 이행강제금 등)을 사전에 명확히 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다. 확인되지 않은 상태에서의 입찰은 보증금 몰수 및 막대한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계