나이스옥션 법원경매 서산 2024타경54261 [1] 충청남도 당진시 신평면 초대리 619 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경54261 [1] 충청남도 당진시 신평면 초대리 619 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경54261 | 소재지: 충청남도 당진시 신평면 초대리 619 | 감정가: 80,642,000원 | 최저가: 13,553,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경54261 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 초대리 619

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 정OO

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 661.00㎡ (약 200.00평)

감정가: 80,642,000원

1.3. 주요 특이사항 및 제한

농지취득자격증명: 필요 (미제출시 보증금 몰수)

경매 이력: 재매각 물건임

도로 조건: 개별토지를 기준으로 맹지임

토지 이용계획: 자연녹지, 가축사육제한구역(전부제한)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 충청남도 당진시 신평면 초대리 소재 "초대1리마을회관" 남측에 위치합니다.

주위는 농지를 중심으로 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

교통 상황은 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 접근성은 보통입니다.

2.2. 생활 정보 및 주변 환경

생활 정보: 농촌 마을에 위치하여 주거 편의시설(대형마트, 병원 등) 이용에는 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

주변 환경은 농지로 이용 중인 부정형의 토지이며, 조용하고 쾌적한 농촌 환경입니다.

혐오시설: 인근 지역을 검색한 결과, 대상지 주변에는 대규모 혐오시설이 확인되지 않아 환경적 측면에서 비교적 양호합니다.

3. 법적 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 정OO인 것으로 보아 일반적인 근저당권 실행에 따른 경매로 판단됩니다.

제시된 정보만으로는 복잡한 임차인 또는 유치권 등은 확인되지 않으며, 매각대상이 토지매각으로 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

(단, 최종적인 권리분석은 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.)

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 리스크: 농지이므로 낙찰자는 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금(최저가의 10%)을 몰수당하는 치명적인 리스크가 있습니다.

맹지 리스크: 개별 토지 기준 맹지로서, 건축 행위나 개발 행위에 심각한 제약이 있으며, 토지의 가치평가 및 환가성에 불리하게 작용합니다. (일체 이용 중인 인접토지의 북측 농로를 통한 간접 접근 가능)

재매각 리스크: 이전 낙찰자가 잔금을 미납하여 재매각이 진행된 이력이 있습니다. 이는 물건에 잠재된 추가적인 문제(권리 문제, 현장 문제, 개발 가능성 등)가 있을 가능성을 시사하므로, 해당 물건의 포기 사유를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

4. 시장 분석 및 투자 전략

4.1. 상권분석

본건은 농지(답)이므로 일반적인 상권분석은 의미가 없습니다.

자연녹지 지역으로 장기적으로는 제한적인 개발 가능성(농지 전용을 통한 단독주택 등)이 있을 수 있으나, 현황은 농지 이용이 주를 이루어야 합니다.

투자 목적은 현 시점의 농업용 토지 가치 및 장기적인 토지 가격 상승에 대한 기대감에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 저렴한 자연녹지 내 농지라는 장점을 가지고 있으나, 농취증 제출 의무와 개별 토지 기준의 맹지라는 결정적인 단점을 동시에 내포하고 있습니다.

재매각 이력까지 있어 입찰자의 부담이 큰 물건입니다.

맹지 상태로 인해 단기적인 시세차익을 기대하기보다는, 장기적인 개발 호재를 기대하며 낮은 가격에 매입하여 장기간 보유할 수 있는 실수요자(농업인) 또는 장기 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 당진시 신평면 일대는 서해안고속도로 및 삽교호 인근 지역으로, 장기적인 개발 수요가 꾸준히 논의되는 지역에 위치합니다.

저렴한 감정가: 8천만원대의 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

투자 목표: 맹지 및 농취증 리스크를 감안하여, 재매각으로 인한 추가적인 가격 하락을 기대하고 저가에 매입한 후, 장기적인 토지이용계획 변경 또는 인접 토지 매수를 통한 맹지 탈출 전략을 고려해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계