나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55387 [2] 충청남도 태안군 남면 달산리 산48-4 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55387 [2] 충청남도 태안군 남면 달산리 산48-4 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경55387 | 소재지: 충청남도 태안군 남면 달산리 산48-4 | 감정가: 39,345,800원 | 최저가: 6,613,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소유 정보

사건번호: 서산지원 2024타경55387 (2)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 현OOOOOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 충청남도 태안군 남면 달산리 산48-4

용도 (지목/현황): 임야 / 전, 답

감정가: 39,345,800원

토지면적: 818.00㎡ (약 247.45평)

매각대상: 토지매각

2. 부동산 현황 및 입지 분석

2.1. 부동산 현황

본건은 충청남도 태안군 남면 달산리 소재 임야 2필지 (기호1, 기호2)로 구성되어 있습니다.

토지면적은 818.00㎡ (약 247.45평)이며, 건물 및 제시외 면적은 없습니다.

기호1 토지는 세장형 평지이며 현황은 답으로 이용 중입니다.

기호2 토지는 가장형 평지이며 현황은 전으로 이용 중입니다.

주의사항으로, 기호2 토지는 지목은 임야이나 현황은 전으로 이용되고 있으며, 2020년까지 묘지로 사용되었던 이력이 있고 산지전용허가를 거치지 않아 관할 관청으로부터 농지로 볼 수 없다는 회신이 있습니다.

2.2. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 소재 남면초등학교 서측 및 북측에 소재합니다.

주변은 전답 등의 농경지 및 임야가 혼재하는 농경지지대로서, 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 교통상황

본건 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난한 수준입니다.

2.4. 형태 및 도로상태

기호1 토지는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

기호2 토지는 인접 도로가 없는 맹지 상태입니다.

2.5. 입지조건

본건은 태안군 남면의 농경지지대에 위치하고 있으며, 초등학교 인근으로 비교적 평탄한 지세입니다.

간선도로와 버스정류장이 가까워 접근성은 무난하나, 2필지 중 1필지가 맹지라는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다.

따라서 낙찰 후 소유권 이전에 따른 명도는 복잡한 임차인 관계 없이 단순한 채무자 명도 절차로 진행될 것으로 예상됩니다.

임대관계는 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

본건 토지의 가장 큰 특이사항은 현황과 공부의 불일치 및 법적 리스크입니다.

지목은 임야이나 현황은 농경지(전, 답)로 이용 중입니다. 특히 기호2 토지의 경우, 관할 관청 회신상 산지전용허가를 받지 않아 농지로 볼 수 없으므로, 향후 농지법 또는 산지관리법에 따른 원상복구 명령 등의 행정조치 리스크가 존재할 수 있습니다.

또한, 2필지 중 기호2 토지는 맹지입니다.

4. 법률 및 이용 제한

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(1500m일부제한: 돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가), 가축사육제한구역(300m일부제한: 젖소/양/사슴 사육불가)에 해당됩니다.

기호2 토지: 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역(130m일부제한: 소/말 사육불가), 가축사육제한구역(1500m일부제한: 돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가), 가축사육제한구역(300m일부제한: 젖소/양/사슴 사육불가)에 해당됩니다.

이용계획이 복잡하고 다양한 규제가 중첩되어 있어, 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건은 농경지지대 내에 위치하므로, 상업 시설이나 대규모 생활 편의 시설은 미비할 것으로 예상됩니다.

주로 농업 또는 주거 목적의 소규모 개발에 적합합니다.

5.2. 생활정보

인근에 남면초등학교가 소재하며, 간선도로 및 버스정류장 이용이 무난합니다.

혐오시설: 감정평가서상 특별히 명시된 혐오시설은 없으며, 주변 환경이 농경지지대 및 임야 혼재 지역임을 고려할 때, 도심형 혐오시설은 없을 것으로 판단됩니다. (단, 외부 검색 정보 없이 보고서에 기재된 정보에 한정함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 리스크

기호2 토지의 지목(임야)과 현황(전)의 불일치 문제로 인해 관할 관청으로부터 원상복구 명령 또는 벌금 등의 행정처분이 부과될 수 있습니다. 해당 비용은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

6.2. 맹지 리스크

기호2 토지는 맹지이므로, 토지 활용을 위해서는 인근 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(통행지역권 설정 등)가 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간적 리스크가 존재합니다.

6.3. 규제 리스크

기호1 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 개발행위가 엄격하게 제한되며, 기호2 토지 역시 준보전산지 및 복잡한 가축사육제한구역에 묶여 있어 개발 가능성이 제한적입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 2필지의 토지를 합산하여 약 247평 규모의 비교적 소규모 토지입니다. 감정가가 약 3천9백만 원으로 총 투자금액의 부담은 낮은 편입니다.

그러나 맹지 포함, 복잡한 가축사육제한구역, 그리고 현황 불일치로 인한 법적 리스크 등 명확한 단점들이 존재하므로, 입찰 전 반드시 관할 지자체를 통해 기호2 토지의 농지 불인정 관련 사항 및 원상복구 명령 가능성 등에 대해 사전 확인이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

(1) 낮은 투자 금액: 평당 약 159,000원(감정가 기준)으로, 소액으로 토지 투자에 접근할 수 있습니다.

(2) 기호1 토지의 도로 접근성: 기호1은 포장도로에 접하여 활용도가 상대적으로 높습니다.

(3) 현황 농지 이용: 현재 전답으로 이용 중이므로, 당장 농업 활동을 위한 용도로는 활용이 가능합니다 (단, 법적 리스크 유념).

(4) 장기적 관점: 기호2 토지의 맹지 해소 및 법률 리스크를 감수할 수 있는 장기 실수요자 또는 토지 전문가에게 적합합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계