나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20006 [1] 충청남도 예산군 오가면 신장리 989 주1동 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20006 [1] 충청남도 예산군 오가면 신장리 989 주1동 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경20006
• 주소: 충청남도 예산군 오가면 국사봉로 372 (주1동)
• 감정가: 329,925,000원
• 최저가: 55,451,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

홍성지원 경매2계 2024타경20006 | 소재지: 충청남도 예산군 오가면 국사봉로 372 (주1동) | 감정가: 329,925,000원 | 최저가: 55,451,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경20006 (1)

소재지: 충청남도 예산군 오가면 신장리 989 주1동

용도: 근린생활시설 (미곡처리장, 사무실, 창고)

감정가: 329,925,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 건물만매각

1.2. 물건 주요 현황

건물면적: 396.00㎡ (약 119.78평)

건물 제시외면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

총 건물면적: 447.00㎡ (약 135.22평)

토지면적: 0.00㎡ (매각 제외)

토지 지분율: 0

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층 (사용승인일: 2013.05.23.)

이용 상태: 1층 사무실(제2종근린생활시설), 2층 창고(제2종근린생활시설)

1.3. 핵심 권리 분석 요약

본건은 건물만 매각되는 사건으로, 타인 소유의 토지 위에 건물이 존재하는 법정지상권 성립 여지가 없는 상태입니다. 더 심각한 점은 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용의 판결이 2024년 7월 24일자로 이미 확정되어 있어, 낙찰자에게는 건물 철거 및 토지 인도 의무가 승계될 수 있는 치명적인 리스크가 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건 소재지는 충청남도 예산군 오가면에 위치하며, 농업 및 지역 로컬푸드 관련 시설이 밀집한 지역일 가능성이 높습니다. 주요 도로 접근성이나 물류 이동에는 비교적 유리한 위치일 수 있으나, 전형적인 상업지역이라기보다는 생산 및 물류 지원 시설이 필요한 지역으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석

용도가 제2종 근린생활시설(미곡처리장, 사무실, 창고)인 점을 고려할 때, 일반적인 소비 상권보다는 농산물 가공, 보관, 유통 또는 지역 사업체의 사무공간 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 현황이 '사무실' 및 '창고'로 운영 중인 점은 기존 시설 용도와 부합하나, 토지와의 관계 리스크로 인해 시설 활용 가치가 극도로 제한됩니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물 상세 내역

본건 건물은 2013년 건축된 일반철골구조 판넬지붕의 2층 건물입니다.

- 일련번호(1): 제2종 근린생활시설 (주1동)

- 1층: 미곡처리장 (현황 사무실 운영) - 1층 약 198.00㎡ (약 59.89평)

- 2층: 창고 - 2층 약 198.00㎡ (약 59.89평)

- 제시외 건물 (기호 ㈀): 약 51.00㎡ (약 15.43평)의 미등기 건물도 매각에 포함됩니다.

- 설비: 기본적인 위생, 급배수, CCTV, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 토지 관계

본 경매는 '건물만' 매각하는 강제경매 사건입니다. 토지 지분이 0.00㎡이며, 토지 소유자(허OO)와 건물 소유자(예OOOOOOOOO)가 다르므로, 건물은 타인 소유의 토지 위에 존재합니다.

4.2. 중요 법적 리스크 (철거 판결 확정)

가장 치명적인 리스크는 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 제기한 '건물 철거 및 토지 인도 소송'(대전지방법원 천안지원 2023가단105422)에서 원고 승소 판결이 **2024년 7월 24일자로 이미 확정**되었다는 점입니다.

- 낙찰자는 이 확정 판결의 효력으로 인해 토지 소유자로부터 건물의 철거 및 토지 인도를 요구받을 수 있으며, 이는 막대한 철거 비용 및 법적 분쟁을 수반합니다.

- 법정지상권의 성립 여지는 없으며, 철거 대상 건물이라는 점이 명확하므로 매수인의 소유권 행사는 불가능에 가깝습니다.

4.3. 임대차 관계

임대 관계는 미상입니다. 현황 상 사무실 및 창고로 사용되고 있으나, 임대차 현황에 대한 정확한 조사가 필요합니다. 다만, 철거 확정 판결로 인해 임차인이 있더라도 대항력 주장은 실효성이 없을 가능성이 높습니다.

5. 생활 정보 및 기타 참고 사항

5.1. 생활 정보

예산군 오가면은 전반적으로 도시 편의시설과의 접근성이 높지 않은 지역으로, 자가용을 이용한 접근이 필수적입니다. 물류 및 생산활동에 초점을 맞춘다면 주요 도로망과의 연결성을 확인해야 합니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 농업 관련 시설이나 소규모 산업 시설 등이 혼재되어 있을 수 있습니다.

검색 결과, 소재지 인근 (신장리 808번지)에 자원순환관련시설이 2021년에 사용승인된 건설현장 정보가 확인됩니다. 이는 잠재적 환경 및 심리적 혐오시설로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 종합 의견

6.1. 잠재적 리스크

- 최우선 리스크: 건물 철거 및 토지 인도 확정 판결의 승계 가능성 (낙찰 후 철거 비용 및 법적 소송 위험)

- 건물만 매각에 따른 활용 제한 (재산권 행사의 근본적인 문제)

- 제시외 건물(51.00㎡, 약 15.43평)의 소유권 미상 문제 및 일괄 매각 여부 재확인 필요

6.2. 종합 의견

본 물건은 건물 철거 및 토지 인도 확정 판결이라는 **매우 중대한 법적 하자가 존재하는 물건**입니다. 감정가 3억 2천만 원대는 건물의 물리적 가치를 평가한 것이지, 법적 위험을 반영한 가격이 아닙니다. 이 상태로는 건물의 정상적인 사용이나 처분은 사실상 불가능합니다.

투자 목적의 입찰은 철거 비용을 감안한 *마이너스 가치*로 접근하거나, 토지 소유자와의 사전에 토지 매입/임차에 대한 협의가 완료된 경우에만 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 투자자에게는 절대적으로 피해야 할 물건입니다.

- 유일한 투자 포인트는 **토지 소유권 확보의 전제 조건** 하에 건물을 활용할 수 있다는 점입니다. 토지 소유자와의 협의를 통해 토지를 매입하거나 장기 임차하는 방안만이 건물의 활용을 가능하게 합니다.

- 협의가 불가능하다면, 건물의 가치를 0 또는 철거 비용을 포함한 마이너스로 계산하고, 토지 소유권 확보를 위한 협상 비용을 최소화할 수 있는 전략을 수립해야 합니다.

- 고도의 특수물건 분석 및 해결 경험이 있는 전문 컨설팅이 반드시 필요합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계