나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경19914 [8] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 6층604호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경19914 [8] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 6층604호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경19914
• 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 6층604호 (내포에드가프라자4차)
• 감정가: 523,000,000원
• 최저가: 87,900,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

홍성지원 경매2계 2024타경19914 | 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 6층604호 (내포에드가프라자4차) | 감정가: 523,000,000원 | 최저가: 87,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2024타경19914 (8)이며, 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 6층604호에 위치하는 근린생활시설입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 523,000,000원입니다.

토지 면적은 35.33제곱미터(약 10.69평)이고, 건물 면적은 143.98제곱미터(약 43.55평)입니다.

현재 이용상태는 현황 공실입니다.

1.2. 핵심 요약

본 물건은 충청남도경찰청 동측 인근 내포신도시 중심상업지대에 위치한 상업용 부동산입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 6층에 해당하며, 내포신도시 핵심 상권 내에 있어 입지 조건이 우수합니다.

다만, 현재 이용상태가 '공실'로 확인되어, 낙찰 후 임대 운영 계획 수립이 중요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 분석

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재의 "충청남도경찰청" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 상업·업무용빌딩, 관공서, 시민광장 등이 소재하는 내포신도시 중심상업지대로서 상권 활성화의 기반이 잘 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 개발 호재 및 안정적인 상권 유지에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

2.2. 건물 및 구조 분석

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 7층 건물 중 6층에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 페인트 등, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있어 상업용 건물로서의 기본적인 구조 및 마감 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

위생 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 소방 설비 등 기본적인 편의시설 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

2.3. 권리 분석

경매구분은 부동산 임의경매로, 채권자 북OOOOOOO의 신청에 의해 진행되는 사건입니다.

매각은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 면적은 없습니다.

특이사항이나 공부와의 차이는 보고서상 확인되지 않았으나, 인접 호수 일부(108호, 206호)가 합병되어 음식점으로 이용 중인 사례가 있으므로, 향후 내부 시설 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다. 본건(604호) 자체는 공실이며 합병 이력은 없습니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰자는 임대차 관계 유무 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. (주의사항: 현황 "공실"임)

2.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 내포에드가프라자4차는 주변으로 관공서 및 시민광장이 가까워 배후 수요가 탄탄한 중심 상업지대에 속합니다.

인접 호수들의 이용상태를 보면, 다수의 호수가 "음식점(크라운호프, 지금,보고싶다, TO FIND PETER)" 및 "판매점", "근린생활시설" 등으로 활용되고 있어 요식업 및 서비스업종이 밀집된 상권으로 파악됩니다.

본건(604호)은 6층에 위치하며 현재 공실 상태입니다. 6층이라는 상층부의 특성상 전문 식당, 사무실, 학원, 병원 등 특정 목적의 임차인 유치가 필요하며, 현재 상권의 주요 업종인 요식업의 경우 높은 층고의 임차 수요를 확인하는 것이 중요합니다.

2.5. 생활 정보

본건이 속한 내포신도시는 충청남도청 이전 지역으로서 계획적으로 조성된 신도시입니다.

주변에 관공서(충청남도경찰청 등) 및 상업·업무용 시설, 시민광장 등이 밀집되어 있어 상권 활성화에 필요한 기본적인 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

도로망은 로폭 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋고, 기본적인 위생, 승강기, 주차 등의 편의시설이 완비되어 있어 도시 생활 및 상업 활동에 편리합니다.

2.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현황 "공실" 상태라는 점입니다. 낙찰 후 수익 발생까지 임대 기간 확보 및 공실 리스크를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

6층이라는 상층부 위치는 1~3층에 비해 임차인 유치 난이도가 높을 수 있으며, 임차 업종에 따라 내부 인테리어 비용이 클 수 있습니다.

추가적인 정보(검색 결과)에 따르면, 내포신도시 예산군 삽교읍 목리 일대에는 과거 폐플라스틱 고형연료를 사용하는 집단에너지시설 설치 계획으로 인해 주민들이 환경 오염 우려를 제기하며 반대 투쟁을 벌였던 기록이 있습니다. 현재 시설의 최종 설치 여부 및 운영 상황은 추가 확인이 필요하나, 과거 이 지역이 주민들이 '혐오시설'로 인식하는 집단에너지시설 및 하수처리장 등의 위치로 언급되었다는 점은 잠재적인 환경 리스크로 고려되어야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 내포신도시 내 중심상업지역이라는 우수한 입지적 장점과 도청이전신도시 개발 호재를 가지고 있는 근린생활시설입니다.

주변에 관공서 및 상업시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 개발 제한이 적은 중심상업지역에 속해 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 수입 발생까지 소요되는 기간 및 임차 업종 선정 전략이 필요합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 충청남도경찰청 인근, 관공서와 시민광장을 낀 내포신도시 핵심 상업지구에 위치하여 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

개발 호재: 도시지역, 중심상업지역 및 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

높은 전용률: 건물면적(143.98제곱미터) 대비 토지 지분이 상당 부분 포함된 일괄매각 건으로, 장기적인 투자 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

투자 전략: 공실 리스크를 감안하여 감정가 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받는다면, 6층의 특성을 살려 병원, 학원, 대형 사무실 또는 퓨전 레스토랑 등 전문 업종 임차인을 유치하여 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계