나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경19914 [6] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 5층505호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경19914 [6] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 5층505호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경19914
• 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 5층505호 (내포에드가프라자4차)
• 감정가: 550,000,000원
• 최저가: 92,439,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

홍성지원 경매2계 2024타경19914 | 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 5층505호 (내포에드가프라자4차) | 감정가: 550,000,000원 | 최저가: 92,439,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 홍성지원 2024타경19914 (6)이며, 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 5층505호에 위치한 근린생활시설입니다. 본 건은 부동산 임의경매를 통해 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 감정가는 550,000,000원입니다.

토지면적은 35.33㎡ (약 10.69평)이며, 건물면적은 143.98㎡ (약 43.55평)으로 비교적 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '충청남도경찰청' 동측 인근에 위치하며, 내포신도시 내 중심상업지대에 속합니다. 주위에는 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 관공서, 시민광장 등이 밀집되어 있어 입지 조건은 우수합니다. 본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 보통 수준 이상입니다.

2.2. 상권 분석

본 건물(내포에드가프라자4차)은 중심상업지역 내 정방형 평지 위에 지어진 상업용 건부지로 상권의 기본적인 잠재력이 높습니다. 주변 호수들의 이용 현황을 볼 때 1층 및 2층은 음식점(크라운호프, 지금,보고싶다 등) 및 판매점 등으로 활발히 이용 중이며, 이는 해당 상권의 유동인구가 일정 수준 확보되었음을 시사합니다. 본 건은 5층에 위치하며 현재 "공실" 상태입니다. 중심 상업지구의 높은 접근성을 바탕으로 병원, 학원, 대형 사무실 등 다양한 용도로의 활용이 기대됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본 건은 부동산 임의경매이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

3.2. 소유권 및 채권 관계

소유자, 채무자, 채권자의 정보는 기재되었으며, 임의경매는 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.3. 임대차 관계 및 현황

현재 가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 본 호실이 "공실"이라는 점입니다.

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 임차인에 대한 명도(인도) 책임은 매수자에게 있으나, 현황 공실이므로 복잡한 임차인 권리관계 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 공실 상태가 길어질 경우 임대 수익 발생이 늦어질 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

4. 건물 상태 및 설비

4.1. 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 5층에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 페인트 마감 등으로 보통 수준의 관리가 이루어진 것으로 보입니다. 기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 소방설비 등 상업용 건물로서 갖추어야 할 설비는 모두 구비되어 있습니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 이는 상업 활동에 최적화된 용도지역으로, 용도 변경 및 이용에 대한 제한이 적고 토지 가치가 높음을 의미합니다. 주변 도로 상태는 로폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보 및 잠재적 리스크

5.1. 주변 환경 및 생활정보

내포신도시는 계획도시의 특성상 깔끔하게 구획되어 있으며, 충청남도경찰청 등 주요 관공서가 밀집되어 있어 고정 및 유동 인구 유입이 꾸준할 것으로 기대됩니다. 중심상업지역 내에 위치하여 생활 편의 시설 및 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 잠재적 리스크

현황 "공실"이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 낙찰 후 즉시 임대 수익이 발생하지 않으며, 신규 임차인 유치를 위한 마케팅 및 인테리어 비용, 공실 기간 동안의 이자 비용 등을 투자 계획에 반드시 포함해야 합니다. 또한 5층이라는 비교적 높은 층수는 1~2층 대비 가시성 및 접근성이 떨어져 임대료 수준이 낮거나 임대 기간이 길어질 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 확인 (추가 정보)

현재 자료 및 해당 상권의 특성(계획도시, 중심상업지역, 관공서 인근)을 고려할 때, 일반적인 주거지역에서 문제가 되는 대형 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 없을 것으로 보이나, 매수 전 현장 답사를 통해 건물 주변 환경(주차장, 쓰레기 분리수거장, 소음 등)에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 내포신도시 중심상업지역 내의 근린생활시설로, 토지이용계획상 높은 잠재력을 보유한 우량 물건입니다. 143.98㎡ (약 43.55평)의 넓은 면적은 병원, 학원, 대형 전문 식당 등 다양한 업종의 수요를 충족시킬 수 있습니다. 현재 공실 상태라는 점은 리스크이지만, 이는 신규 임대차 계약의 자유를 보장하여 원하는 업종을 유치할 수 있는 기회이기도 합니다. 적정 수준으로 입찰가를 산정하여 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

중심상업지역 내의 뛰어난 입지 조건 및 관공서 인근의 풍부한 유동 인구 기대

상업시설로서 활용도가 높은 넓은 면적 (43.55평)

공실 상태이므로 명도 부담이 적고, 신규 임대차 조건 협의가 자유로움

경매를 통한 감정가 대비 저렴한 취득 기회

법원 정보

홍성지원 경매2계