나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경19914 [2] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 2층204호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경19914 [2] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 2층204호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2024타경19914 | 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 2층204호 (내포에드가프라자4차) | 감정가: 542,000,000원 | 최저가: 91,094,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호 : 홍성지원 2024타경19914 (2)

소재지 : 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 2층204호

용도 : 근린생활시설 (상가 점포로 이용 중)

감정가 : 542,000,000원

경매구분 : 부동산임의경매

매각대상 : 토지/건물일괄매각

토지면적 : 28.28㎡ (약 8.56평)

건물면적 : 115.25㎡ (약 34.86평)

1.2. 물건 개요

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치한 내포에드가프라자4차 2층의 근린생활시설(상가)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 7층 건물 중 2층이며, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었습니다.

현재 인접한 호수(206호)와 합병하여 '음식점(TO FIND PETER)'으로 이용 중인 상태입니다.

토지 및 건물 일체를 매각하는 임의경매 사건이며, 내포신도시 내 중심상업지대에 소재하고 있습니다.

2. 분석

2.1. 입지조건

본 건은 충청남도경찰청 동측 인근에 위치하며, 내포신도시 중심상업지대로서 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 관공서, 시민광장 등이 혼재되어 있어 상업 활성화가 기대되는 지역입니다.

교통상황은 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하여 상업용 시설로서의 개발 및 이용에 적합합니다.

2.2. 상권분석

본 건이 위치한 내포신도시 중심상업지대는 관공서(충청남도경찰청 등) 및 업무용 시설 이용객을 주 수요층으로 하는 항아리 상권의 특성을 가질 수 있습니다.

현재 본 건(204호)은 인접한 206호와 합병하여 '음식점(TO FIND PETER)'으로 영업 중이며, 이는 2층 상가로서의 높은 활용도를 보여주는 실례입니다.

바닥은 타일 등으로 마감되어 있어 음식점 외에도 다양한 근린생활시설(학원, 병의원 등)로의 전환 가능성도 있습니다.

주변에 시민광장 등이 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있으나, 신도시 상권 특성상 공실 위험이 상존하므로 주변 상가의 영업 활성도를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

2.3. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

감정평가서상의 주의사항으로 '상가 점포로 이용 중'이라는 점이 확인되며, 특히 본 건이 인접 호수와 '합병하여' 이용 중인 것이 큰 특이사항입니다.

매각 후 해당 점포의 임차인 현황 및 합병에 따른 원상복구 문제(만약 발생 시)에 대한 권리관계 및 비용 발생 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

제시외 면적은 없으므로 권리 상 복잡도는 낮은 편이나, 실제 임대차 관계는 '기타 참고사항'에서 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 정확한 점유 관계 파악이 필수입니다.

2.4. 생활정보

본 건이 속한 블록(기호1-8)은 북서측으로 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다.

건물에는 기본적인 위생급배수설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 소방 설비 등이 완비되어 있어 상업시설 운영에 필수적인 인프라를 갖추고 있습니다.

내포신도시 중심지에 위치하여 주변 관공서, 상업시설 등을 이용하기 편리한 환경입니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 상가 합병 이용 리스크

본 건(204호)이 인접 호수(206호)와 합병되어 음식점으로 이용 중인 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

만약 합병 상태를 유지하려면 206호의 낙찰자 또는 소유자와의 협의가 필요하며, 향후 206호가 매각될 경우 협의 불발 시 점유자가 원상복구해야 할 수도 있습니다.

만약 원상복구하게 될 경우 임차인의 계약 및 명도 과정에서 추가적인 비용과 분쟁이 발생할 수 있습니다.

2) 환경 및 혐오시설 논란

과거 내포신도시 삽교읍 목리 일원에서는 집단에너지시설이 폐플라스틱 고형연료(RPF/SRF)를 사용한다는 계획으로 인해 **환경오염 우려** 및 **혐오시설** 논란이 크게 불거졌으며, 이에 대한 지역 주민들의 반대 운동이 있었습니다. . 또한 쓰레기자동집하시설에 대한 논란도 존재했습니다. .

현재 해당 시설의 운영 방식이나 위치가 본 건에 미치는 직접적인 영향은 추가 확인이 필요하지만, 과거 지역사회에서 환경 이슈가 있었던 점은 잠재적인 리스크로 인지해야 합니다.

3. 투자 의견

3.1. 투자 포인트

1) 신도시 중심상업지구 내 우수한 입지: 충남경찰청 등 관공서 인근에 위치하여 고정 수요층을 기대할 수 있는 핵심 상업지구입니다.

2) 높은 건물 활용도: 현재 인접 호수와 합병하여 음식점으로 운영 중으로, 실사용 면적(115.25㎡, 약 34.86평)이 확보되어 다양한 업종 유치에 유리합니다.

3) 토지/건물 일괄 매각: 토지 및 건물에 대한 소유권을 동시에 확보할 수 있어 안정적인 투자가 가능합니다.

3.2. 종합 의견

본 건은 내포신도시 내 중심상업지역이라는 희소성과 현재 활발하게 '음식점'으로 이용되고 있다는 점에서 높은 투자 가치를 가집니다. 다만, 인접 호수와의 '합병' 이용 상태가 잠재적인 권리 및 명도 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰 전 반드시 206호의 소유 및 임차 관계, 합병 이용에 대한 법적 문제와 원상복구 가능성 및 비용 등을 철저히 조사해야 합니다. 상기 리스크를 감수하고 현재의 높은 임대 활용도를 이어갈 수 있다면, 감정가 대비 매력적인 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계