나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20204 [1] 충청남도 보령시 대천동 297-545 엘케이 산새마을 201동 6층602호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20204 [1] 충청남도 보령시 대천동 297-545 엘케이 산새마을 201동 6층602호 아파트 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2024타경20204 | 소재지: 충청남도 보령시 구시5길 85, 201동 6층602호 (대천동,엘케이 산새마을) | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 27,563,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 보령시 대천동 엘케이 산새마을 아파트

1.1. 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2024타경20204 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 소재지는 충청남도 보령시 대천동 297-545 엘케이 산새마을 201동 6층 602호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 건물 중 제6층입니다. 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 면적 정보

본건의 전용면적(건물면적)은 64.96㎡ (약 19.65평)이며, 이는 일반적으로 공급면적 약 84㎡ (약 25.5평형)에 해당하는 크기입니다.

토지면적은 89.34㎡ (약 27.03평)이며, 토지/건물 일괄매각입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 164,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항으로 '재매각' 물건입니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "보령 문화의전당" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 각급주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 건축밀도가 비교적 높은 주거 지역으로 분류됩니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

주위는 주거 밀집 지역의 후면부에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설이 혼재된 상태입니다.

'보령 문화의전당'이 인근에 있어 문화시설 접근성이 양호합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 주거지역으로서의 환경은 무난할 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 배OO로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 권리 관계는 단순해 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 위험

주의사항으로 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2023.10.5. 등기)'가 존재합니다.

임대차보증금은 130,000,000원이며, 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 **매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 매우 높은 권리상의 하자로, 특별한 주의가 필요합니다.**

3.3. 특이사항 및 제한사항

'재매각' 물건인 점은 이전 경매에서 낙찰자가 잔금을 미납했거나 경매가 취소되었음을 의미합니다. 이는 물건 자체의 하자가 아니더라도, 시장의 관심을 덜 받거나 권리분석의 난이도 때문에 발생할 수 있으므로, 임차권등기 인수 리스크와 연결하여 신중하게 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **임차권등기**입니다. 임대차보증금 130,000,000원은 감정가 164,000,000원에 근접하는 금액입니다. 낙찰가에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액이 크게 발생할 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 배당표 작성 시 인수 금액을 정확히 예측하고, 낙찰가에 그 인수액을 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

보령 문화의전당 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

제2종일반주거지역 내 아파트로, 주거용 부동산으로서의 가치는 보통 수준입니다.

재매각 물건이라는 점은 경쟁률을 낮추어 예상보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 비교적 무난한 입지와 규모를 가진 아파트이나, **임차권등기라는 명확하고 큰 권리상의 리스크**를 안고 있습니다.

초보 투자자에게는 권하지 않으며, 경매 경험이 풍부하고 인수금액 산정에 능숙한 투자자에게 적합합니다. 보증금 인수액을 제외한 실질적인 투자 금액을 최소화할 수 있는 선에서 입찰가를 보수적으로 결정해야 성공적인 투자가 될 수 있습니다. 매각물건명세서 등을 통해 임차인의 정확한 대항력 유무와 배당 순위를 재차 확인하는 과정이 필수적입니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계