나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20204 [1] 충청남도 보령시 대천동 297-545 엘케이 산새마을 201동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "보령 문화의전당" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각급주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제6층 제602호로서,
외벽 : 석재치장 및 페인팅, 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 현황 ‘공동부택건부지’로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약4-5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2016-06-10), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2024타경20204 (1)

* 소재지: 충청남도 보령시 대천동 297-545 엘케이 산새마을 201동 6층602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 89.34㎡ (약 26.99평)

* 토지지분: 89.343㎡ (약 27.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 64.96㎡ (약 19.65평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 64.96㎡ (약 19.65평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주 * (개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

* 특이사항: 재매각, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 재매각, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "보령 문화의전당" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 각급 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 대중교통 이용 시 장항선 철도 대천역 및 보령종합터미널을 이용할 수 있습니다.

2.3. 건물의 구조

* 본건은 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제6층 제602호입니다.

* 외벽은 석재치장 및 페인팅, 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태

* 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

* 기본적인 위생설비 및 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

* 본건 토지는 부정형의 평지로서, 현황 ‘공동주택건부지’로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

* 북측 및 동측으로 노폭 약 4-5m 포장도로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한), 하수처리구역(보령)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (2022-04-07, 130,000,000원)

* 소유권보존: 박정희 (2016-09-22)

* 소유권이전: 배유진 (2019-12-30)

* 주택임차권: 노준영 (보증금 130,000,000원, 전입 2019-09-20, 확정 2019-08-27, 배당신고 2023-10-05)

* 기타 권리: 목포원예농업협동조합 가압류, 한국양계축산업협동조합 가압류, 주택도시보증공사 강제경매, 보령시 압류, 국 목포세무서장 압류 등이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 343,170,724원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-20

* 확정일자: 2019-08-27

* 배당신고일자: 2023-10-05

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음

* 물건명세서상 작성일(2026-03-11) 기준, 임차권 등기(을구 3번)에 대한 말소동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금

* 총 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건은 충청남도 보령시 대천동에 위치하며, "보령 문화의전당" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 주거지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 보령 문화의전당은 박물관, 갯벌생태과학관, 문학관 등을 포함한 복합문화공간으로, 지역 주민들의 문화생활을 풍요롭게 합니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 쓰레기 매립장 관련 주민 민원이 있었던 지역이 존재했던 것으로 보이나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 보령중앙시장, 대천항, 대천해수욕장 등과도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량을 이용한 접근이 용이하며, 단지 주변으로 노폭 4-5m의 도로가 접해 있습니다.

* 인근 버스정류장 및 간선도로를 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

5.3. 교육시설

* 인근 학군으로는 대남초등학교, 대천여자중학교 등이 언급됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

* 본 건은 재매각 물건으로, 이는 최초 입찰에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 계약이 해제된 경우입니다.

* 이러한 이력은 추가적인 유찰 가능성 또는 시장의 관심도 저하를 시사할 수 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재합니다.

* 해당 조건의 구체적인 내용을 반드시 확인하여 잔금 납부 등 향후 절차에 차질이 없도록 주의해야 합니다.

6.3. 등기부상 권리관계

* 등기부상 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 임차인의 경우 대항력이 없으며, 관련 말소동의서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 가격 경쟁력

* 재매각 물건이라는 특성상, 이전 입찰가보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

* 감정가는 164,000,000원으로, 시장 상황 및 추가 유찰 여부에 따라 유리한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

7.2. 주거 환경

* 보령 문화의전당 등 문화시설과 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 주거지역에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

7.3. 권리 관계 명확성

* 제시된 정보에 따르면, 임차인의 대항력이 없고 권리 말소 동의서가 제출되어 매수인이 인수해야 할 부담이 최소화될 것으로 보입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 근거

* 예상 입찰가는 감정가 164,000,000원을 기준으로 하되, 재매각으로 인한 추가 유찰 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 또한, 본 건은 매수인에게 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가와 주변 시세, 그리고 본건의 잠재적 리스크(재매각 이력, HUG 조건 변경) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 시세 조사를 통해 본건과 유사한 조건의 아파트 매매 및 전세가격을 파악하고, 이를 바탕으로 낙찰 가능한 가격 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

9. 종합 의견

본건은 충청남도 보령시 대천동에 위치한 엘케이 산새마을 아파트입니다. 보령 문화의전당 인근에 자리하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 매수인이 부담해야 할 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 반드시 확인 및 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정한다면, 합리적인 가격에 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.