나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5042 [1] 대전광역시 서구 도마동 34-9 주건축물제1동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재‘도마초등학교’남동측 인근에 위치하고 있는 부동산으
로 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으
로 서측 근거리에 "배재대학교"가 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

세로장방형의 평지로 주상용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구
역, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로
외벽 : 치장벽돌 및 대리석붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
바닥 : 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

1층 : 근린생활시설
2층 : 다가구주택(2가구)
3층 : 다가구주택(7가구)
4층 : 다가구주택(7가구)
5층 : 다가구주택(4가구)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 옥상에 누다락이 있어 건축물현황도 등을 기준으로 면적사정하여 감정평가에 포함하였
으며, 4층 및 5층에 제시외건물이 있어 개략적으로 면적사정하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 2층은 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주택으로 이용중인 것으로
조사되었으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물은 평가 및 매각 포함. 본건 건물의 발코니, 확장형발코니, 2층 베란다, 장애인용 엘리베이터 등은 본건 건물에 포함 평가 및 본건 토지상의 화단 등은 토지에 포함 평가함. 본건 건축물대장상 2층은 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용중. 본건 옥상에 제시외 건물인 누다락이 소재하고 있어 건축물현황도 등을 기준으로 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

대전광역시 서구 도마동 34-9번지에 소재한 근린주택 물건으로, 대전지방법원 2024타경5042 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

3. 감정가

본 물건의 감정가는 3,022,323,800원 입니다.

4. 면적

* 토지 면적: 518.70㎡ (약 156.87평)

* 건물 면적: 999.74㎡ (약 302.49평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 156.00㎡ (평가 및 매각 포함)

2. 입지조건

3. 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '도마초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 서측 근거리에는 '배재대학교'가 소재하고 있습니다.

4. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만, 접함)

* 기타: 가축사육제한구역 (전부제한구역), 상대보호구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

4. 등기부현황 (토지/건물)

토지 등기부상 채권 총액은 2,168,573,168원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 2,843,573,168원입니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다. 말소기준권리는 대전지방법원 2024타경5042 (2024.04.29 접수) 임의경매개시결정입니다.

5. 임차인 분석

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

* 윤 (보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-11-15)

* 황 (보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2023-06-27)

* 오 (보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-11-27)

* 원 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-24)

* 송 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-03)

* 김 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-03)

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-05-21)

* 이 (보증금 30,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-02-29)

* 서 (보증금 30,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2023-12-04)

* 배 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-20)

* 김 (보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-01-25)

* 김 (보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-02)

* 남 (보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-06-09)

* 이 (보증금 15,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-08-30)

* 한국토지주택공사(정 ) (보증금 95,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-04-17)

* 남 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-16)

* 유 (보증금 45,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2023-12-26)

* 유 (보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-12-26)

* 김 (보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-07-20)

* 한국토지주택공사(우 ) (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-07)

* 한국토지주택공사(한 ) (보증금 140,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-05-03)

6. 인수/소멸 권리

본건 매각으로 모든 인수 대상 권리는 소멸됩니다. 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아니며, 배당을 통해 변제받게 됩니다.

4. 상권분석

5. 건물 용도 및 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층부터 5층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 총 18세대의 다가구주택이 있으며, 1층 근린생활시설 외에도 2층은 건축물대장상 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용되고 있습니다. 옥상 누다락 및 4, 5층의 제시외 건물 또한 평가 및 매각에 포함됩니다. 건물 발코니, 확장형 발코니, 베란다, 장애인용 엘리베이터 등도 본 건물에 포함 평가되었습니다.

6. 주변 상가/주택 시세

주변 지역의 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 창성빌라 (1994년식, 전용면적 57.86㎡): 2026년 7월 거래가 130,000,000원.

* 솔밭빌라 (1991년식, 전용면적 47.21㎡): 2026년 7월 거래가 151,200,000원.

이는 소규모 다세대 주택의 개별 거래 사례이며, 본건은 5층 규모의 근린주택으로 18가구와 근린생활시설을 포함하고 있어 규모 및 용도 면에서 차이가 있습니다. 본건의 감정가(3,022,323,800원)는 이러한 복합 용도 및 규모를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

7. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

8. 주변 교육시설

* 도마초등학교 (남동측 인근)

* 배재대학교 (서측 근거리)

6. 잠재적 리스크

7. 건축물대장과의 현황 차이

본건 건물 2층은 건축물대장상 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 건축물대장 정비 또는 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 미상 임대료/보증금

모든 임차인의 보증금 및 차임 내역이 명확히 기재되어 있어, 이를 인수할 위험은 없습니다. 다만, 임대차 관계의 구체적인 내용이나 현재 임대 수익률 등은 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

9. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 심각한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 인지되지 않았습니다. 본건 주변 지역은 학교와 주거 시설이 인접하여 전반적으로 청결한 환경을 유지하고 있는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 5층 규모의 근린주택으로, 다수의 주거 가구와 근린생활시설을 포함하고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다. 2층 용도 불일치와 같은 행정적 고려사항은 있으나, 전반적으로 양호한 입지 조건과 권리 관계를 갖춘 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소되어 안전한 소유권 취득 가능.

* 안정적인 임대 수익 기대: 18가구의 다가구주택과 근린생활시설 운영을 통한 꾸준한 임대 수익.

* 우수한 생활 및 교육 환경: 초등학교 및 대학교 인접, 각종 편의시설 이용 용이.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물 일체로 취득하여 활용도 증대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,022,323,800원입니다. 주변 시세 및 본건의 특수성을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안하여 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 3,022,323,800원 (약 30.22억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.