나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5042 [1] 대전광역시 서구 도마동 34-9 주건축물제1동 주상복합 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5042 [1] 대전광역시 서구 도마동 34-9 주건축물제1동 주상복합 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매6계 2024타경5042 | 소재지: 대전광역시 서구 도마로25번길 12 (도마동,주건축물제1동) | 감정가: 3,022,323,800원 | 최저가: 1,480,938,000원 | 용도: 주상복합

1. 대전지방법원 2024타경5042 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경5042 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도마동 34-9 주건축물제1동

용도: 주상복합

감정가: 3,022,323,800원

토지 면적: 518.70㎡ (약 156.94평)

토지 지분율: 51870.00000000001

건물 면적: 999.74㎡ (약 302.43평)

건물 제시외 면적: 156.00㎡ (약 47.20평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물은 평가 및 매각 포함. 본건 건물의 발코니, 확장형 발코니, 2층 베란다, 장애인용 엘리베이터 등은 본건 건물에 포함 평가 및 본건 토지상의 화단 등은 토지에 포함 평가함. 본건 건축물대장상 2층은 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용중. 본건 옥상에 제시외 건물인 누다락이 소재하고 있어 건축물현황도 등을 기준으로 평가함(감정평가서 참조).

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물은 평가 및 매각 포함. 본건 건물의 발코니, 확장형 발코니, 2층 베란다, 장애인용 엘리베이터 등은 본건 건물에 포함 평가 및 본건 토지상의 화단 등은 토지에 포함 평가함. 본건 건축물대장상 2층은 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용중. 본건 옥상에 제시외 건물인 누다락이 소재하고 있어 건축물현황도 등을 기준으로 평가함(감정평가서 참조)

1.2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '도마초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다. 서측 근거리에는 '배재대학교'가 소재하고 있어 학생 및 교직원 관련 유동인구를 기대할 수 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭8m미만)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자의 신청에 의해 진행되는 부동산 임의 경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다. 경매 절차에 따라 말소되는 권리와 인수되는 권리가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원에서 제공하는 매각물건명세서와 관련 권리 관계 서류를 상세히 확인해야 합니다. 제공된 정보만으로는 모든 권리 관계를 파악하기 어렵습니다.

1.4. 상권분석

건물은 1층 근린생활시설과 2층 이상 다가구주택(총 20가구)으로 구성된 주상복합 건물입니다. 도마초등학교와 배재대학교가 인근에 위치하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다. 주변 지역은 주거지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이한 편입니다. 1층 근린생활시설의 업종 및 운영 효율성에 따라 상권 활성화 정도가 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

도마초등학교가 매우 근거리에 있어 어린 자녀가 있는 가정의 주거 환경으로 적합합니다. 또한 배재대학교가 가까워 대학 관련 종사자나 학생들의 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 기본적인 상점, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 시내버스 승강장이 인접해 있어 시내 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 건물의 2층은 건축물대장상 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 건축법 위반 등 행정적 문제 발생 가능성을 내포하고 있어 신중한 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 임차인과의 협상이나 법적 절차로 인한 예상치 못한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 옥상 누다락 및 4, 5층의 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 정확한 법적 지위 및 활용 방안에 대한 사전 검토가 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)은 향후 용도 변경이나 건축 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

대전광역시 서구 도마동에 위치한 본 주상복합 물건은 도마초등학교와 배재대학교를 배후로 하는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 1층 상가와 다수의 주거 공간으로 구성되어 있어 임대 수익 창출의 잠재력이 있습니다. 그러나 2층의 용도 불일치 문제, 불확실한 임대 관계, 제시외 건물 등은 반드시 명확히 확인하고 해결해야 할 리스크 요인입니다. 부동산 임의 경매 물건이므로, 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 관련 위험 요소를 사전에 파악하고, 합리적인 낙찰가 산정 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

초등학교 및 대학교 인접이라는 뚜렷한 입지적 이점을 활용한 임대 수요 확보가 가능합니다. 1층 근린생활시설의 경우, 업종 변경이나 리모델링을 통해 수익성을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 주거용으로 사용 중인 2층은 현황에 맞는 합법적인 활용 방안을 모색하거나, 추후 용도 변경 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 제시외 건물 포함 여부 및 법적 명확성을 확인하여 추가적인 가치 상승 요인으로 활용할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 철저한 조사와 신중한 접근을 통해 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매6계