나이스옥션 법원경매 안산 2024타경64365 [1] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧동 행정복지센터"남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 간선도로에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

피알피씨구조 피알피씨구조지붕 10층 내 1층 115호 및 제117호로서(사용승인일:2019.03.22)

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등
바닥 : 타일붙임 및 콘크리트 등
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

공부상 용도는 1,2종근린생활시설이나 현재 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급 배수 설비, 승객 및 화물용 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화설비, 지하주차장설비 및 층별 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 평탄한 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 30m, 북동측으로 노폭 20m의 포장도로에 각각 접하며 남동측으로 폭 10m의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,대로2류(폭 30m-35m)(접함),소로1류(폭 10m-12m)
(접함),중로1류(폭 20m-25m)(접함),도시개발구역(본 도시개발구역에 대한 지역지구등의 도시개발사업(공영사업) 전반),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 안산지원 2024타경64365 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 B115호 (지하 1층)

용도: 근린상가

감정가: 521,000,000원

건물 및 토지 면적:

* 건물면적: 40.95㎡ (약 12.39평)

* 토지면적: 8.81㎡ (약 2.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문

주요사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 상세 정보 (JSON 분석 기반)

건물명: 배곧로얄팰리스 테크노1차

동: 주건축물 제1동

호수: B115호

층: 지하 1층

사용승인일: 2019년 3월 22일

구조: 철근콘크리트구조 (PRC구조)

주요 용도: 공장(지식산업센터) 내 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측 30m, 북동측 20m의 포장도로에 접하고 있으며, 남동측으로는 10m 폭의 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로(30m-35m), 중로(20m-25m), 소로(10m-12m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다.

도시개발구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (2023년 8월 25일 접수, 912,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 확인된 소유권이전 신탁말소, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 해당 물건에 설정된 지상권은 없는 것으로 보입니다. 권리분석 시 최종 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 배곧동은 신도시 개발이 활발히 진행되고 있으며, 지식산업센터와 상업시설이 복합적으로 조성되어 있습니다.

인근에 다수의 기업체와 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 주변 시설

* 상업시설: 각종 근린생활시설, 상가 등이 밀집하여 상업 활동이 활발합니다.

* 업무시설: 다수의 지식산업센터 및 오피스 건물이 위치하여 관련 종사자 유입이 많습니다.

* 주거시설: 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

* 공공시설: 배곧동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공해 공장 등)은 현재 확인되지 않았습니다. 신도시 개발 계획에 따른 추가적인 시설 입지 가능성은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

배곧동 행정복지센터, 금융기관, 병의원, 다양한 음식점 및 소매점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 녹지

인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교(예정)가 있으며, 공원 및 녹지 공간 확보 노력도 진행되고 있습니다.

5.3. 건물 편의시설

건물 자체적으로 위생 및 급배수 설비, 승객 및 화물용 승강기, 화재탐지 및 소화 설비, 지하주차장 및 층별 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공부상 공실 상태로, 낙찰 후 임대 수익 발생까지 공실 기간이 소요될 수 있습니다. 공실 장기화 가능성 또한 존재하므로 적극적인 임대 마케팅이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재하거나 이전 임차인과의 명도 문제가 발생할 경우 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화물건 및 공동담보 물건의 특성상, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생하거나 권리 관계의 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.4. 지하층 상가 (B115호)

지하 1층 상가라는 점은 접근성 및 채광, 통풍 등에서 일부 제약이 있을 수 있으며, 이는 임대 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 신흥 상권에 위치한 근린상가로, 지식산업센터 및 배후 주거 단지를 기반으로 한 잠재력이 있는 투자 대상으로 판단됩니다.

권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되어 비교적 안전하나, 현재 공실 상태 및 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

건축물 자체의 최신 준공 연도(2019년)와 현대적인 설비는 장점으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 성장 잠재력이 높은 배곧 신도시 내 핵심 상권 위치.

* 다수의 지식산업센터 및 주거 단지에 따른 안정적인 잠재 고객 확보 가능.

* 편리한 교통 및 도로 접근성으로 인한 방문객 유입 용이.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 및 임대 수익 동시 기대 가능.

* 최신 건축물로 인한 유지보수 비용 절감 효과.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 521,000,000원입니다.

현재 공실 상태, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안할 때, 시세 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 임대 수익률과 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

일반적으로 신축 건물 및 상권 성장 가능성을 고려하되, 상기 리스크 요인으로 인한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 없으므로, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 경쟁 입찰 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 상권 분석 및 임대 시장 조사 후, 투자자의 목표 수익률과 위험 감수 수준을 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.