나이스옥션 법원경매 안산 2024타경64365 [2] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧동 행정복지센터"남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 간선도로에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

피알피씨구조 피알피씨구조지붕 10층 내 1층 115호 및 제117호로서(사용승인일:2019.03.22)

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등
바닥 : 타일붙임 및 콘크리트 등
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

공부상 용도는 1,2종근린생활시설이나 현재 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급 배수 설비, 승객 및 화물용 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화설비, 지하주차장설비 및 층별 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 평탄한 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 30m, 북동측으로 노폭 20m의 포장도로에 각각 접하며 남동측으로 폭 10m의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,대로2류(폭 30m-35m)(접함),소로1류(폭 10m-12m)
(접함),중로1류(폭 20m-25m)(접함),도시개발구역(본 도시개발구역에 대한 지역지구등의 도시개발사업(공영사업) 전반),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경64365 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층117호

용도: 근린상가

감정가: 521,000,000원

토지면적: 8.81㎡ (약 29.12평)

토지지분: 8.8134㎡ (약 29.13평)

건물면적: 40.95㎡ (약 135.37평)

건물지분: 40.95㎡ (약 135.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 1층 (사용승인일: 2019년 03월 22일)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

북서측으로 노폭 30m, 북동측으로 노폭 20m의 포장도로에 접하며, 남동측으로는 폭 10m의 보행자전용도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 도시개발구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12번, 우리은행 근저당권 (접수일자: 2023-08-25, 권리금액: 912,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사티에스우진, 2023-08-25)

* 을12: 근저당권 (우리은행, 912,000,000원, 2023-08-25) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (서울보증보험주식회사, 294,599,978원, 2023-10-23) - 말소

* 갑6: 압류 (남동세무서장, 2024-04-08) - 말소

* 갑7: 임의경매 (유더블유제십오차유동화전문, 769,679,171원, 2024-08-16) - 말소

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2024-09-12) - 말소

* 갑9: 압류 (남동구, 2024-10-10) - 말소

* 갑10: 압류 (시흥시, 2025-02-28) - 말소

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,206,599,978원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대차 관계는 주의 깊게 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집한 상가지대에 위치하여 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. "배곧동 행정복지센터"가 인근에 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

지식산업센터와 연계된 업무 지원 상권으로서, 지역 개발에 따른 추가적인 상권 성장이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"배곧동 행정복지센터"를 비롯한 관공서 접근성이 양호하며, 주변 상가지대 형성으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 녹지 및 휴식공간

주변에 대한 녹지 및 휴식공간에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본 물건은 공실 상태로, 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 부담

감정가(521,000,000원) 대비 등기부채권 총액(1,206,599,978원)이 높아 경매 낙찰 후에도 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 인수되는 임차인이 있는지, 또는 명도에 예상치 못한 변수가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 복잡한 권리관계

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있어 권리 분석 및 처리에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)된 건물 내 상가로 입지 조건은 양호한 편이나, 현재 공실 상태이며 높은 채무 부담을 안고 있습니다. 유동화 물건 및 공동담보로 인한 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 배곧동 지역 개발 잠재력과 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 배곧동 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 점

* 주요 도로 및 행정복지센터 인근의 접근성

* 임차인 보증금 인수 부담이 없는 권리 분석 결과

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 521,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 높은 채무 총액, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 비용은 없습니다. 일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하기도 하나, 본 물건의 개별적인 리스크 요인(공실, 높은 채무)을 감안하여 추가적인 할인율 적용 여부를 면밀히 검토해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.