나이스옥션 법원경매 안산 2024타경66699 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 983-10 예당숲속마을 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부고등학교" 남동측 직선거리 약150미터 지점에 위치
하는 예당숲속마을(다세대주택) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택들
로 이루어진 주거지대로서 북측인근 간선도로변을 따라 근린생활시설들이 산재하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약5분정도 거리에
서안산I.C(영동고속도로) 톨게이트가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 5층 502호로서
외벽 : 돌붙임, 스톤코트, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실겸주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 건축물현황도 상에는 501호 및 502호의 표기가 바뀌어 기재된 것으로 조사됨(감정평가서 참조).
2. 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경66699 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 983-10 예당숲속마을 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

면적 (토지/건물): 토지 17.56㎡ (약 5.31평), 건물 29.00㎡ (약 8.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부고등학교" 남동측 직선거리 약150미터 지점에 위치하는 예당숲속마을 내에 소재하며, 인근 일대는 주로 유사 규모의 다세대주택들로 이루어진 주거지대입니다. 북측 인근 간선도로변을 따라 근린생활시설들이 산재해 있습니다.

교통상황:

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 차량으로 약 5분 거리에 서안산IC(영동고속도로) 톨게이트가 위치하여 광역 접근성도 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2024타경66699) (등기부 갑4, 2024-09-12 접수) 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-02

* 확정일자: 2021-12-02

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기 (을3, 2024-06-05 등기). 보증금 130,000,000원.

등기부 요약:

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2014-10-31, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 박종길

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2024-06-05, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 이 , 권리금액: 130,000,000원, 말소: 인수

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2022-01-14, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이평화, 비고: 매매 130,000,000원

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2024-09-12, 권리종류: 강제경매, 권리자: 이 , 권리금액: 130,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

인수되는 권리:

을구 3번의 주택임차권(이 씨, 보증금 130,000,000원)은 말소 기준 권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

물건 유형:

다세대주택

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 권역(선부동) 내 다세대주택들의 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 27일 거래된 엘리시안(신축, 65.43㎡/약 19.8평, 4층)은 37,900만원에 거래되었습니다.

- 2026년 3월 18일 거래된 동산맨션B동(2011년 건축, 80.8㎡/약 24.4평, 2층)은 15,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 650만원)

- 2026년 3월 10일 거래된 (1130-18)(1994년 건축, 33.3㎡/약 10.1평, 1층)은 6,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 660만원)

본 물건의 전용면적은 29.00㎡ (약 8.77평)입니다.

최근 거래 사례 중 유사한 연식 및 면적의 비교 대상은 없으나, 1994년식 33.3㎡ 빌라가 6,700만원에 거래된 것을 감안하면 평당 약 660만원을 적용할 시, 본 물건의 시세는 약 57,000,000원 ~ 58,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 122,000,000원 대비 인근 유사 다세대주택 시세가 낮게 형성되어 있음을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 높은 편으로 보입니다. 가장 큰 변수는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 선부고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있고, 서안산IC 접근성이 좋아 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 북측 간선도로변을 따라 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권: 대항력 있는 임차인 이 씨가 있으며, 보증금 130,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 이는 최초 입찰 시 유찰되었음을 의미하며, 유찰 원인(예: 높은 가격, 권리관계 복잡성 등)을 파악하는 것이 중요합니다. 특별 매각 조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)이 적용됩니다.

* 건축물 현황도 오류: 건축물 현황도상 501호와 502호의 표기가 바뀌어 기재된 것으로 조사되었습니다. 이는 실제 공부상의 면적이나 호실 표기와 다를 수 있으므로, 현장 확인 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 높은 임차 보증금 부담: 임차인의 보증금이 1억 3천만원이며, 이는 감정가(1억 2천 2백만원)보다 높은 금액입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 총 부담액이 상당히 커질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2천 2백만원입니다. 입지 및 교통 여건은 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 1억 3천만원을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크입니다. 또한 재매각 물건으로 유찰 사유를 면밀히 분석해야 하며, 건축물 현황도 상의 오류 가능성도 염두에 두어야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가 가능성: 제공된 최근 거래 사례를 종합해볼 때, 본 물건의 실제 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. (단, 임차 보증금 인수 조건 하에서 총 부담액 증가)

* 안산시 주거지 내 입지: 선부동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 주거용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

* 재매각을 통한 저가 낙찰 가능성: 재매각 물건이라는 점은 적극적으로 입찰에 참여하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 순수 물건 가격에 대한 적정 가치를 평가하여 산출합니다.

제공된 최근 거래 사례 분석 결과, 본 물건(29.00㎡/약 8.77평)의 시장 가치는 평당 약 650만원~660만원을 적용 시 약 57,000,000원 ~ 58,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 122,000,000원은 이러한 시세 추정치보다 상당히 높습니다.

가장 큰 리스크인 임차인 이 씨의 보증금 130,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 낙찰자가 실제로 부담하는 총액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 될 수 있습니다. 만약 본 물건이 낙찰되어 임차 보증금이 전액 변제되지 못하면, 매수인은 이 보증금을 추가로 부담해야 합니다.

이러한 상황을 감안하여, 안전하고 합리적인 투자를 위해서는 감정가보다는 추정 시세 범위 하단에서 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받을 수 없을 경우, 낙찰가는 보증금 인수액을 고려하여 결정되어야 하므로, 낙찰가 자체는 시장 가치보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 본 물건의 추정 시세 범위와 높은 인수 위험을 고려하여 보수적으로 산정합니다.

* 추정 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

주의사항:

본 입찰가는 물건명세서 상의 '잔액 인수' 가능성을 바탕으로 보수적으로 산출한 것입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받을 수 있는 경우, 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 권리 분석 재확인, 배당 순위 예측 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 또한, 특별 매각조건에 따라 매수신청 보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.