나이스옥션 법원경매 부천 2024타경49085 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 289-5 성진그린타운 6동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 내동 소재 "부천IC" 동측 근거리에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물내 5층 501호로서
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
항공표면<공항시설법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경49085 (1)

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 172,000,000원

채권자: 주OOOOOOO (부동산강제경매)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 289-5, 성진그린타운 6동 5층 501호

토지 면적: 25.97㎡ (약 7.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 64.23㎡ (약 19.43평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조

건물 층수: 5층 건물 내 5층

준공 연도: 2002년 (사용승인일: 2003.05.23)

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

기타 용도: 제1종근린생활시설 (복합 건축물)

주위 환경: "부천IC" 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 혼재 지역

1.4. 교통 및 도로

교통 상황: 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장 소재, 대중교통 여건 보통

도로 상태: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로 접함

1.5. 토지 이용 계획

지역 지구: 제2종일반주거지역

기타 제한 사항: 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동에 소재하며, 부천IC에서 동측으로 인접한 곳에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 도보로 이용 가능한 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 부천IC가 인접해 있어 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본건이 속한 토지는 대체로 장방형의 형상이며, 현재 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류에 접해 있어 건축 및 이용에 관한 법적 제약은 명확한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

청구 금액: 174,375,409원 (강제경매개시결정 기준)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 위재호)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019.10.02

확정일자: 2019.09.19

배당신고일자: 2023.01.09

대항력: 있음

비고: 등기부상 '을구 9번' 주택임차권으로 등기되어 있으며, 말소기준권리(갑구 9번 가압류, 2022.09.23)보다 선순위입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 신형식(2006.10.26), 권미진(2010.07.23, 매매 165,000,000원)

* 주택임차권: 주택도시보증공사(2023.01.09, 150,000,000원) - 인수 대상 (을구 9번)

* 가압류: 주택도시보증공사(2022.09.23, 150,000,000원) - 말소 대상 (갑구 9번, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2024.09.05, 174,375,409원) - 말소 대상 (갑구 10번)

3.4. 권리 분석 시 유의사항

본건에는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 등기부상 임차보증금은 1억 5천만원이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 권리분석 요약표상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있는 점은 등기부상 '을구 9번 임차권 등기' 내용과 상충될 수 있어, 실제 인수해야 할 보증금 액수에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 1991년 준공, 33㎡(약 10평) 규모의 주택이 2025년 12월 120,000,000원(약 363만원/㎡, 약 1,190만원/평)에 거래되었습니다.

* 2001년 준공, 35.4㎡(약 10.7평) 규모의 주택이 2025년 12월 90,000,000원(약 254만원/㎡, 약 840만원/평)에 거래되었습니다.

* 1986년 준공, 43.2㎡(약 13평) 규모의 주택이 2025년 12월 80,000,000원(약 185만원/㎡, 약 615만원/평)에 거래되었습니다.

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 1991년 준공된 64.23㎡(약 19.43평) 규모의 다세대주택으로, 감정가는 172,000,000원(약 268만원/㎡, 약 886만원/평)입니다.

최근 거래 사례 중, 준공 연도가 가장 유사한 '우성주택(334)'의 거래 가격(120,000,000원/33㎡)을 기준으로 환산하면, 평당 단가는 약 1,190만원 수준으로 감정가(886만원/평)보다 높습니다. 이는 건물의 상태, 층수, 향, 내부 상태 등 개별 요인에 따라 가격 차이가 발생할 수 있음을 시사합니다.

다른 거래 사례들과 비교 시, 본건의 감정가는 면적 대비 중간 수준의 가격대로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용

본건은 철근콘크리트조의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택으로, 외부 마감은 드라이비트 등이며 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 내부 상태는 다세대주택으로 현재 정상 이용 중입니다.

5.2. 내부 설비

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 도시가스 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사, 보증금 1억 5천만원)의 존재입니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 비록 권리분석 요약에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 등기부상 명확히 인수 가능한 임차권이 존재하므로, 실제 명도 과정 및 보증금 변제 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 감정가 대비 시세 변동 가능성

제공된 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가가 주변 시세와 다소 차이가 있을 가능성이 있습니다. 특히, 면적이 작은 주택들의 거래 가격이 높게 형성된 사례가 있어, 본건 면적에 대한 실질적인 시장 가치 평가가 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천IC 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 비교적 안정적인 지역에 소재하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되어 있으며, 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 부담 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인과 해결 방안 마련 없이는 예상치 못한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정가와 최근 거래 사례 간의 가격 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 부천IC 인접으로 광역 교통망 이용 편리

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택, 아파트, 근린시설 혼재 지역

* 잠재적 시세 상승 가능성: 재건축 또는 지역 개발 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다.

최근 유사 물건 거래 사례 분석 시, 면적 대비 가격 편차가 존재하나, 감정가는 시장 거래 가격을 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

단, 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 인수될 가능성이 있다는 점을 고려해야 합니다. 그러나 권리분석 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 참작할 때, 입찰 시에는 해당 보증금을 인수하지 않는다고 가정하고, 감정가를 기준으로 적정 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 감정가 대비 10~15% 할인된 수준인 약 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 권리관계(특히 임차인 보증금 변제 여부)와 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.