나이스옥션 법원경매 부천 2024타경51699 [1] 경기도 김포시 구래동 6888-2 구래역한강리슈빌 201동 5층 505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 북동측 인근에 위치하며 본건 주위는
동유형의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 22층 내 5층 505호
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트마감.
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감.
창호: 하이샷시 이중창호 임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 광평수 부정형의 토지로 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 정비되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로
3류(폭 25m-30m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭
15m-20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2023-06-28)(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(김포구래초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(나래중학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(나비초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2023-06-28)(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(지방도355호선)<도로법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수
처리구역(양촌처리분구)<하수도법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경51699 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6888-2 구래역한강리슈빌 201동 5층 505호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 435,000,000 원

토지면적: 54.13㎡ (약 16.38평)

건물 전용면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

토지/건물: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당됩니다.

또한 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m) 등 다양한 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(반디유치원, 김포구래초등학교, 나래중학교, 나비초등학교), 절대보호구역(반디유치원), 도로구역(지방도355호선), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전 등기 후 총 4건의 근저당권과 1건의 임의경매, 1건의 압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되어 경매로 소멸될 것으로 보입니다.

말소기준권리는 한국자산관리공사의 근저당권(을4, 2019-06-14)입니다.

등기부채권 총액은 481,650,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-30

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임도 없어 인수되는 금액은 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다. (일반적으로 아파트의 경우 지상권은 드물며, 별도 확인 필요)

임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으므로, 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 구래역 한강리슈빌

주소: 경기도 김포시 구래동 6888-2

준공일: 2012년 12월 27일

총 세대수: 572세대

총 동수: 6개동

최고층: 22층

주차시설: 총 769대 (지하주차 769대, 전기차 충전기 16대)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 자전거 보관소 등이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 나비초등학교가 위치하며, 반디유치원, 김포구래초등학교, 나래중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

모든 권리사항(근저당, 임의경매, 압류)이 말소 예정이거나 말소되어 낙찰자가 인수할 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (일반적으로 아파트에서는 흔치 않음)

6.2. 기타 리스크 (혐오시설 등)

주변 환경 분석 결과, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 아파트로, 지하철역 및 도로망 접근성이 양호하며 주거 환경이 안정된 지역에 소재합니다.

권리분석상 인수할 권리가 없고 대항력 있는 임차인도 없어 낙찰 후 법적 리스크가 매우 적은 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 가장 유사한 조건의 거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역(구래역) 인근으로 대중교통 이용 편리

* 안정된 주거 환경: 아파트 단지 및 학교, 근린생활시설 밀집 지역

* 권리상 안전: 모든 권리가 말소 예정으로 인수 부담 없음

* 실거래가 기반 시세 형성: 유사 면적, 층수 거래 사례 존재

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 84.395㎡, 약 25.53평) 및 층수(5층)의 물건이 2026년 6월 9일에 36,000,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 435,000,000원과 비교 시, 최근 실거래가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금 0원, 대항력 있는 임차인 없음 등을 감안할 때, 낙찰가율은 100% 이상도 가능할 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동성이 클 수 있습니다.

현 시세 및 투자 수익률을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 380,000,000원에서 410,000,000원 사이로 제안합니다. (본 가격은 투자 결정에 대한 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최종적인 시장 조사 및 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.