나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경3292 [1] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동에 소재하는 "양주덕산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제204호로서(사용승인일:2019.10.21)

외벽 : 인조대리석 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경3292 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 2층204호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 사용승인일: 2019년 10월 21일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 2층, 지상 10층 중 2층

- 건물 면적: 47.74㎡ (약 14.44평)

- 토지 지분 면적: 17.1525㎡ (약 5.19평)

감정가: 190,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 덕계동에 소재한 "양주덕산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집된 주거 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 본건까지 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역(모든 축종 제한), 배출 시설 설치 제한 지역, 성장 관리 권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부등본상, 본건은 다수의 권리 설정 및 말소 내역을 포함하고 있습니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

- 선순위 임차권 등기 (을1): 박 (보증금 150,000,000원, 전입 2021.06.30, 확정 2021.06.14). 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 높음을 의미합니다.

- 강제경매 개시 결정 (갑12): 채권자 박 (2024타경3292). 해당 권리는 말소 대상입니다.

- 기타 압류 및 가압류 권리들 (갑3, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑11)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 30일

* 확정일자: 2021년 06월 14일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

3.3. 권리 분석 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인 박 이 존재하며, 그의 보증금 150,000,000원은 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 의미입니다. 또한, 물건명세서상 임차권보다 앞선 선순위 조세 채권이 존재할 수 있으므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 미조아트빌 (2014년 준공, 60.91㎡): 2026년 6월 7,800만원 거래 (평당 약 128만원)

- 행복마을2차 (2019년 준공, 70.2㎡): 2026년 6월 21,000만원 거래 (평당 약 299만원)

- 극동빌라(가동) (1992년 준공, 42.88㎡): 2026년 6월 1,700만원 거래 (평당 약 40만원)

4.2. 현 시세 기준 평가

본건(로얄파빌리온1, 2019년 준공, 47.74㎡)의 감정가는 1억 9천만원 (평당 약 398만원)입니다. 유사한 연식(2019년)의 행복마을2차(70.2㎡)가 2억 1천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 범위 내에 있다고 판단됩니다. 다만, 단위 면적당 가격은 비교 사례보다 다소 높을 수 있습니다. 최근 거래 시점이 2026년 6월이므로, 현재 시점에서는 약간의 시세 변동이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 양주덕산초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 주변 아파트, 다세대 주택 등이 밀집된 지역으로, 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박 의 보증금 1억 5천만원이 전액 배당되지 못할 경우, 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

6.2. 선순위 조세 채권 위험

물건명세서상 임차권보다 앞선 선순위 조세 채권이 존재할 수 있으며, 그 금액이 미상입니다. 이는 배당 시 임차인에게 돌아갈 금액을 줄여, 결과적으로 매수인이 인수해야 하는 보증금 액수를 증가시킬 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 잠재적 괴리

제공된 JSON 데이터의 비교 사례들을 볼 때, 본건의 감정가가 시장 시세 대비 다소 높을 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 비교적 신축 건물로서 위치 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 5천만원이 인수될 가능성이 매우 높으며, 이에 더해 선순위 조세 채권의 존재 여부 및 금액이 불확실하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계의 복잡성과 불확실성으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 인수 가능한 임차권 리스크 관리

선순위 임차인의 보증금 인수 가능성을 철저히 분석하여, 최종 인수 금액이 시세보다 현저히 낮아지는 경우에 한하여 투자를 고려해야 합니다.

8.2. 시세 대비 저가 매수 기회

만약 권리 관계 위험을 감안한 입찰가로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익 또는 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높고, 더불어 불확실한 선순위 조세 채권의 위험까지 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

현재 감정가(190,000,000원) 및 주변 시세(약 140,000,000원 ~ 210,000,000원)를 고려하였을 때, 권리 분석상의 위험을 충분히 상쇄할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

가장 보수적으로, 낙찰가와 인수하게 될 보증금 및 기타 제반 비용을 포함한 총 매수 비용이 현재 시세보다 낮도록 입찰가를 결정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 실제 입찰가는 인수될 총 보증금 및 제세공과금 등을 고려하여 최종적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.