나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71179 [1] 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 2층 203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하는 '의정부1동 주민센터' 서측 인근에 위치하며 인근은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며 근거리에 지하철1호선 '의정부역'이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제2층 제203호로서(사용승인일:2016.03.14)

외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택(아파트 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71179 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 2층 203호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제2층 제203호 (사용승인일: 2016.03.14)

감정가: 178,000,000원

토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평)

토지 지분: 6.405㎡

건물면적: 43.43㎡ (약 13.14평)

건물 지분: 43.43㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, '의정부1동 주민센터' 서측 인근에 위치함.

주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보임.

제반 주위 여건은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 위치함.

근거리에 지하철 1호선 '의정부역'이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 광역 접근성이 양호함.

토지 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 이용 중임.

도시형생활주택(아파트 및 오피스텔) 건부지로 활용되고 있음.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2025년 01월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑16)임.

경매 절차를 통해 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 해당 임차인의 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 함.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023년 11월 15일

확정일자: 2023년 11월 29일

배당신고일자: 2025년 03월 14일

대항력: 있음

비고: 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 판단됨. 보증금 500만원 전액 또는 일부가 배당되지 못할 경우 인수될 수 있음.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 06월 22일

확정일자: 2021년 06월 03일

배당신고일자: 2023년 07월 24일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 김 의 보증금반환채권을 양수받아 우선변제권을 승계하였으나, '보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 제출하였음. 따라서 1억 5천만원의 보증금은 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

인수보증금 합계: 0원 (예상)

1.3. 상권분석

지역 특성

본건은 의정부역 인근의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 용이함.

오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 임대 수요가 안정적으로 확보될 수 있는 지역임.

주변 시설

의정부1동 주민센터가 인근에 위치하며, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 도보로 접근 가능한 거리에 분포하고 있음.

의정부역 주변 상업지구 접근성도 우수하여 상권 이용이 편리함.

혐오시설

현재까지 공개된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 최종적인 현장 조사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

교통

지하철 1호선 의정부역을 통해 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 편리함.

다수의 시내외버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

편의시설

본건 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 의료시설 등이 잘 갖춰져 있어 일상생활의 편의성이 높음.

의정부역 주변의 대규모 상업 시설 이용도 용이함.

주거환경

오피스텔 및 공동주택이 밀집한 지역으로 주거 환경이 양호하며, 주민센터 등 공공기관 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김

임차인 김 는 전입일자(2023.11.15)가 말소기준권리(2025.01.22)보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 판단됨. 보증금 500만원 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 존재함.

건축물 정보 불일치 가능성

제공된 건축물대장 정보 중 전유부 JSON 데이터에서 '1203호'로 표기된 부분이 있어, 실제 물건(2층 203호)과의 층수 표기에 일부 차이가 확인됨. 이는 내부 확인 또는 등기사항 확인 시 정확히 검토해야 할 사항임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됨.

HUG 관련 임차보증금 1.5억원에 대한 인수 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 500만원 인수 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

이러한 권리관계를 명확히 이해하고 현장 조사를 통해 물건 상태를 꼼꼼히 점검한다면, 합리적인 투자 기회가 될 수 있을 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 의정부역 역세권이라는 탁월한 교통 요지.

* 안정적 수요: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 낮은 인수 부담: HUG 관련 1.5억원 보증금 인수 부담이 없어 투자 진입 장벽이 낮음.

* 소액 리스크 관리: 대항력 있는 임차인 보증금 500만원은 관리 가능한 수준으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 178,000,000원임.

최근 주변 시세 조사를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 43㎡)의 승윤노블리안시티 오피스텔 매매가는 현재 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 형성되어 있음.

대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 이에 따라 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 산정하는 것이 합리적임.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.