나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80156 [1] 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알112호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80156 [1] 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알112호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경80156 | 소재지: 경기도 남양주시 다산지금로163번길 6 (다산동), 1층알112호 (다산동,한강프리미어갤러리) | 감정가: 1,155,000,000원 | 최저가: 194,121,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경80156 (1)이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알112호에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가는 금 11억 5,500만 원으로 책정되었으며, 소유자 및 채무자는 조OO, 채권자는 광OOO입니다.

본 물건은 사용승인일이 2023년 3월 13일로 비교적 신축 건물 내 상가입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 물건의 토지 면적은 15.68㎡ (약 4.74평)이며, 건물 전용면적은 53.55㎡ (약 16.20평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 3층/지상 7층 건물 내 1층에 위치합니다.

공부상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))이나, 현장조사일 현재 공실 상태로 확인되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

본건이 소재한 건물은 다산신도시 지금지구 내 지식산업센터(아파트형 공장)인 한강프리미어갤러리 내 상업시설입니다.

주위는 아파트단지 및 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 학교(다산한강중학교, 다산한강초등학교) 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지여건은 양호합니다.

교통은 수석IC를 통해 강변북로 진입이 용이하며, 서울 잠실까지 이동이 편리합니다.

또한, 사업지 인근에 수도권 지하철 9호선 연장 신설역(다산지금역, 가칭)이 계획되어 있어 향후 서울 강남권 접근성이 대폭 개선될 것으로 기대됩니다.

본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 무난한 편입니다.

2.2. 상권 분석

본 물건이 위치한 다산 한강프리미어갤러리는 665실 규모의 지식산업센터와 73실 규모의 상업시설로 구성되어, 지식산업센터 입주 기업 종사자라는 고정 수요를 근간으로 합니다.

다산 지금지구는 수도권 동북부 최초로 행정·법조타운이 조성되고 있으며, 남양주시청 제2청사, 남양주법원 등이 이미 조성되어 있거나 추가 공사 중입니다.

따라서, 해당 건물은 지식산업센터 종사자뿐만 아니라 인근의 행정·법조타운 종사자 및 방문객, 그리고 인근 6,000여 세대 주거 단지의 배후 수요까지 흡수할 수 있는 독특한 상권 구조를 갖추고 있습니다.

본 건은 1층 상가이며 대로변(폭 약 40미터) 및 중로(폭 약 15미터)와 접하는 코너형 입지에 해당하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

본 건물은 다산신도시 남측 관문에 위치하며, 인근에 다산 역사 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

인근에 다산한강중학교 및 다산한강초등학교가 소재하며, 본 물건은 이들 학교의 상대보호구역 내에 위치합니다.

2.4. 권리분석 (경매 관련)

본 사건은 부동산임의경매 사건으로, 경매구분상 특별한 권리관계의 복잡성은 보이지 않습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제가 될 만한 요소는 확인되지 않습니다.

등기부 상 소유자와 채무자가 동일 인(조OO)으로 확인되며, 채권자는 광OOO입니다.

제시외 면적이 0.00㎡로, 건물 및 토지대장 상의 등재 사항 외에 별도의 불법 증축이나 제시외 건물로 인한 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 재확인해야 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

3. 투자 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

상대보호구역: 본 물건이 학교(다산한강중학교, 다산한강초등학교)의 상대보호구역 내에 위치하고 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 업종(주점, 노래방, PC방 등)의 영업이 제한될 수 있습니다. 반드시 해당 구청 교육지원청을 통해 가능 업종을 확인해야 합니다.

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 잔금 납부 시점부터 신규 임차인을 유치하기까지 기간 동안 발생하는 이자 및 관리비 부담을 고려해야 합니다.

업종 제한 및 변경: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이 가능하나, 실제 입점 시 지식산업센터의 지원시설 용도 제한 및 상대보호구역 규정을 모두 만족하는 업종이어야 하므로, 사전적인 업종 분석이 필수적입니다.

혐오시설: 직접적인 인근의 혐오시설은 확인되지 않으나, 건물 자체가 대형 도로(강변북로 등)와 인접해 있어 소음 및 분진에 대한 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 인근 양정동 일원에 음식물 처리시설 등이 있다는 점은 남양주 지역의 광역적 리스크로 참고할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 지식산업센터 내 1층 상가로서, 우수한 건물 상태와 함께 다산신도시 행정·법조타운 및 대규모 주거단지를 배후에 둔 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

특히 지식산업센터 내 상업시설은 고정된 업무 수요를 확보하고 있다는 점에서 안정성이 높습니다.

다만, 현재 공실인 점과 학교 보호구역으로 인한 업종 제한 사항을 고려하여 임대 수요를 정확히 예측하고, 업종을 선별해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

신축 상가: 2023년 신축 건물로 건물 가치가 높고 시설 관리가 용이합니다.

탄탄한 배후 수요: 665실 규모의 지식산업센터 고정 수요와 행정·법조타운의 업무 수요가 결합되어 있습니다.

교통 호재: 수석IC를 통한 강변북로 접근성 및 향후 9호선 연장(예정)으로 인한 교통망 개선 기대감이 높습니다.

1층 대로변 입지: 가시성이 확보된 1층 코너형 상가로서 접근성이 뛰어나며 상가로서의 가치가 높습니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계