나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10195 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 413-133 다온숲 나동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10195 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 413-133 다온숲 나동 4층401호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매1계 2025타경10195 | 소재지: 서울특별시 성북구 아리랑로6나길 13-24, 나동 4층401호 (돈암동,다온숲) | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 126,976,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경10195 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 돈암동 413-133 다온숲 나동 4층401호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층)

감정가: 248,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 한OOOOOOO

토지 면적: 23.20㎡ (약 7.02평)

건물 면적 (전용): 27.31㎡ (약 8.26평)

1.2. 부동산 현황 및 특징

본건은 2020년경 완공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성된 투룸 구조입니다.

내부 이용상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

토지는 2필지 일단의 가장형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 북동측 노폭 약 7미터, 남서측 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 주정차가 용이합니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 성북구 돈암동, "서울정덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통 여건이 양호한 편으로, 차량 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 특히 4호선 성신여대입구역과 우이신설선 정릉역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권의 이점을 가지고 있으며, 아리랑고개와 미아리고개 사이에 위치하여 시내 주요 지역으로의 대중교통 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주거단지 밀집 지역으로 주거환경은 비교적 조용하고 쾌적한 것으로 파악됩니다.

성신여대 번화가 인접성으로 문화생활이 편리하며, CGV, 쇼핑몰, 맛집 등 다양한 상업 시설 이용이 용이합니다.

편의시설로는 근처에 편의점(세븐일레븐), GS더프레시 등의 마트가 있으며, 맞은편 아파트 단지에서 정기적으로 장이 열려 생활 편의성이 높습니다.

의료시설로는 성북 성심병원, 고대 안암병원 등 대형 및 중소 의료시설이 인접해 있어 의료 접근성이 우수합니다.

문화 및 치안 시설로 아리랑시네미디어센터, 아리랑도서관, 성북경찰서, 성북구청 등이 가까워 생활 편의 및 치안 환경이 양호합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 소유자가 채무자인 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자가 집행권원(판결문 등)에 의해 경매를 신청한 사건으로, 권리관계가 비교적 명료할 가능성이 높습니다.

말소기준권리(최선순위 설정일 등)는 별도 확인이 필요하나, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물과 토지 모두를 취득하는 데 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시외 건물: 없음. (공부와의 차이 없음)

임대 관계: 미상으로 확인되어, 낙찰 시 정확한 점유자 현황(대항력 있는 임차인 여부)을 반드시 조사해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 전액을 인수할 리스크가 있습니다.

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 점유 관계가 명확하지 않으므로, 낙찰 후 명도(인도명령 또는 명도소송)에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

강제경매의 특성: 채무자가 명도에 비협조적일 가능성이 있어, 명도 진행 과정에서 마찰이 발생할 수 있습니다.

소형 평형: 전용면적 8.26평의 투룸 구조로, 최근 증가하는 1~2인 가구 수요에 부합하나, 대형 평형 수요자에게는 적합하지 않습니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 기회: 감정가가 2억 4천 8백만원으로 서울 시내 진입을 위한 비교적 소액 투자 물건입니다.

신축급 다세대주택: 2020년 완공으로 건물 상태가 양호하며, 별도의 보수 비용이 적게 들 가능성이 높습니다.

우수한 입지: 성신여대입구역 및 정릉역을 이용 가능한 더블 역세권 입지와 더불어 성북천 등 쾌적한 주변 환경 및 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 서울 성북구 돈암동의 우수한 입지 조건(더블 역세권, 신축급 건물, 풍부한 생활 인프라)을 갖춘 소형 다세대주택입니다.

1~2인 가구의 주거용 또는 임대수익 창출을 위한 투자용으로 매력이 높습니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 입찰 전 정확한 점유자 현황 및 대항력 유무를 확인하는 것이 필수적입니다.

토지/건물 일괄매각으로 권리상 큰 하자 없이 소유권 취득이 가능할 것으로 판단되므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 예상 낙찰가 대비 수익률을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계