나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122411 [1] 서울특별시 강북구 수유동 130-156 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122411 [1] 서울특별시 강북구 수유동 130-156 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2024타경122411 | 소재지: 서울특별시 강북구 노해로9길 70, 2층202호 | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 83,886,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 채권 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경122411 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 본 경매는 채권자 이OO가 채무자 권OO 소유의 물건을 대상으로 진행하는 강제경매 사건입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 기본 현황

소재지는 서울특별시 강북구 수유동 130-156, 2층202호이며 용도는 다세대주택입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 경사꼬임지붕 4층건 중 2층에 해당하며, 2003년 9월 8일에 사용승인된 약 22년차 건물입니다. 현재 이용상태는 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

1.3. 면적 정보

감정가 256,000,000원으로 평가되었으며, 면적 정보는 다음과 같습니다.

* 토지면적: 31.96㎡ (약 9.67평)

* 건물면적: 53.04㎡ (약 16.04평)

* 매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 특히 어린 자녀를 둔 가구에 유리한 입지입니다.

2.2. 주변 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 감정평가서상 '우이신설선 하계역'이 있는 것으로 기재되어 있으나, 지리적 위치로 볼 때 우이신설선의 화계역(Hwagye Station) 또는 주변 역일 가능성이 높으므로, 정확한 지하철역 위치 및 도보 접근성은 현장 확인이 필요합니다. 전반적인 교통 사정은 무난시됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 사다리형의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다. 이는 주거 안정성 및 향후 재개발/리모델링 시 용적률 측면에서 제한적이나 주거지역으로서의 안정성을 확보하고 있음을 의미합니다. 본건 남측으로 폭 약 5-6미터의 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

주거지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 용이합니다. 또한, 넓은 강북구 지역에는 우이시장, 수유시장 등 전통시장이 다수 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 교육 시설로는 서울우이초등학교가 인근에 있어 학군 측면에서 유리합니다 . 서울의 대표 공원인 북서울꿈의숲이 강북구 남동쪽에 위치하여 공원 등 녹지 공간 이용이 용이합니다.

2.5. 혐오시설 및 환경

입지 분석 결과, 본건은 우이초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 일반적인 주거지역으로 분류되며, 인근 지역에 대한 광범위한 검색 결과 주거 환경을 저해할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산악 지역과 인접한 강북구의 특성상 현장 조사를 통한 추가적인 환경 확인은 필수적입니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (등기부 현황)

본 사건은 소유자(권OO)와 채무자(권OO)가 동일한 강제경매 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권을 취득함에 있어 토지 또는 건물 권리에 대한 복잡한 문제는 없습니다. 강제경매의 특성상 낙찰 후 인수되는 권리(특히 선순위 임차인)가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 제시된 정보만으로는 임대관계가 미상(미강임)이므로, 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 분석이 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 **'위반건축물 표기'**가 되어 있다는 점입니다. 약 5㎡(판넬/샤시조) 규모의 위반 사항이 존재하며, 이는 발코니 확장 등으로 인한 무단 증축일 가능성이 높습니다. 위반건축물은 이행강제금 부과 대상이 되며, 대출 제한 등 금융 리스크를 초래할 수 있으므로, 해당 위반 건축물에 대한 처리 방안과 예상 이행강제금 규모를 사전에 확인해야 합니다.

3.3. 기타 참고사항

감정평가 시 위반건축물(약 5㎡)의 이용상 편리성을 감안하여 평가에 고려한 것으로 보아, 건물의 가치에는 일부 반영되었을 수 있습니다. 그러나 매각 후 매수자가 이행강제금 부과 등 행정 제재를 승계하므로, 이에 대한 정확한 계산과 부담 여부 확인이 선행되어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동 내 우이초등학교 인근의 안정된 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 방 3개, 욕실 2개의 실속 있는 구조(전용 16평대)를 갖추고 있습니다. 감정가 2억 5,600만원은 현재 시세를 고려할 때 합리적인 수준일 수 있으나, **위반건축물**이라는 명확한 리스크가 존재합니다. 따라서 해당 리스크를 명확히 파악하고, 입찰가 산정 시 이행강제금 및 철거 비용 등을 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

* **실거주 목적 적합성:** 우이초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 자녀 교육 및 실거주 환경은 양호합니다.

* **핵심 권리 관계 명료성:** 소유자-채무자 일치 강제경매로, 권리 관계는 비교적 단순한 편이나 임차인 관계 분석은 필수입니다.

* **지하철 호재:** 우이신설선 역세권(추정)을 통한 대중교통 이용의 편의성이 기대됩니다.

* **가격 협상 여력:** 위반건축물이라는 명확한 하자(리스크)로 인해 경쟁률이 낮아지거나 저가 낙찰 가능성이 있어, 리스크 대비 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계