나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122978 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 455-17 퍼시픽하우스 지하층3호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "혜원여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철역(망우역, 경의중앙선·경춘선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브위 기와지붕 3층 건물 내 제지하층 제3호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 페인팅 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
바닥 : 장판깔기 및 타일붙임 등,
창호 : 알루미늄샤시 및 목재창틀 등으로 마감됨.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

동측하향 완경사의 장방형 토지로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 6m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122978 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 455-17 퍼시픽하우스 지하층3호

용도: 연립주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 36.58㎡ (약 11.06평)

토지지분: 36.58㎡ (약 11.06평)

건물면적: 54.25㎡ (약 16.41평)

건물지분: 54.25㎡ (약 16.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하며, "혜원여자고등학교" 남측 인근 지역입니다.

주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 여건으로는 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 망우역(경의중앙선, 경춘선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 1990년 12월 8일에 사용승인된 철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 지하층 3호(B103호)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2010년 4월 5일 접수된 동서울농업협동조합의 근저당권입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 본 매각으로 인하여 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 등기부상 권리를 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

*주의 문구: 임대관계가 미상이므로, 현장 방문 시 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력을 갖춘 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상인 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다.

4. 상권분석

본 건은 다세대·연립주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역에 속해 있습니다.

주변에는 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

본 물건의 소재지인 서울특별시 중랑구 망우동 455-17 일대에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 지도상으로 확인되지 않았습니다. 인근에 학교(혜원여자고등학교)가 위치해 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 혜원여자고등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

망우역이 근거리에 위치하여 경의중앙선 및 경춘선을 이용한 서울 도심 및 수도권 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 1990년으로, 30년 이상 경과한 노후 주택이므로 내외부 상태 및 유지보수 필요 여부를 면밀히 점검해야 합니다.

본 건은 지하층에 위치하므로, 지상층 대비 채광, 환기, 습기, 소음 등에서 불리할 수 있으며, 이로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성을 고려해야 합니다.

임대관계가 미상이라는 점은, 예상치 못한 명도 관련 문제가 발생할 잠재적 리스크가 있음을 의미합니다.

토지이용계획상의 여러 제한 사항(군사 관련 구역 등)은 향후 재건축이나 증축 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 중랑구 망우동에 소재한 연립주택으로, 권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없는 물건입니다.

단, 지하층이라는 점, 30년 이상 경과한 노후 건물이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

교통 및 주변 환경은 주거 지역으로서 무난한 편이며, 감정가는 1억 6천 4백만원으로 제시되어 있습니다.

8. 투자 포인트

매각으로 인한 권리 소멸: 낙찰자는 모든 권리 관계를 정리한 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

실거주 가능성: 방 3개 구조로, 신혼부부나 소규모 가족이 실거주하기에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 164,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석해보면,

- "지은아트빌B동"(2007년식, 52.93㎡, 지상층)이 280,000,000원에 거래되었습니다.

- "그린빌라가동"(1986년식, 81.52㎡, 지상층)이 220,000,000원에 거래되었습니다.

- "드림캐슬"(2019년식, 44.6㎡, 지상층)이 400,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 1990년식, 지하층, 54.25㎡(약 16.41평)의 연립주택입니다.

유사한 면적의 2007년식 지상층 주택이 280,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건은 17년 더 오래되었고 지하층이라는 점 때문에 상당한 가격 하락 요인이 있습니다.

감정가 164,000,000원은 본 건의 노후도와 지하층이라는 특수성을 반영한 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 방문 및 실제 점유 여부 확인이 필수적이며, 이러한 상황을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 약간 상향된 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

(본 가격은 현장 답사 및 추가적인 시세 조사, 명도 관련 확인 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.