나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10270 [1] 서울특별시 강북구 수유동 442-14 로민하우스 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10270 [1] 서울특별시 강북구 수유동 442-14 로민하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2025타경10270 | 소재지: 서울특별시 강북구 인수봉로52길 50, 5층502호 (수유동,로민하우스) | 감정가: 174,000,000원 | 최저가: 57,016,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보 요약

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경10270 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 442-14 로민하우스 5층502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 174,000,000원

토지면적 (지분): 15.57㎡ (약 4.71평)

건물면적 (전용): 22.17㎡ (약 6.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특징: 5층 건물 중 5층에 위치하며 승강기 설비가 구비되어 있음.

1.2. 부동산 현황 및 구조 분석

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 최상층(5층 502호)에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 비교적 깔끔한 건축 상태를 보입니다.

내부는 도시형생활주택(단지형다세대주택) 형태로 이용 중이며, 소형 평수로서 1~2인 가구에 적합합니다.

설비로는 급탕 및 위생설비, 도시가스 난방설비, 그리고 주거 편의성을 높이는 승강기 설비와 주차장 시설이 완비되어 있습니다.

토지 형상은 인접지 대비 평탄한 장방형 토지로 도시형생활주택 건부지로 활용되며, 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 상황

본건은 서울 강북구 수유동 소재 '화계역(우이신설선)' 북서측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

도보로 지하철역(우이신설선 화계역) 및 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 사정은 전반적으로 양호합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

화계역 인근에는 강북노인종합복지관, 서울수유초등학교, 수유전통시장 등이 위치하여 주거 편의성이 높은 편입니다.

주요 생활 편의 시설로는 수유전통시장이 인근에 있어 일상적인 소비 활동에 유리하며, 덕릉로를 따라 동쪽으로 이동하면 수유역 상권(4호선)까지도 접근이 가능합니다.

인근에 수유초등학교, 혜화여자고등학교, 수유중학교, 화계중학교 등 다수의 학교가 위치해 학군 수요도 존재합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하) 및 고도지구(28m이하)에 속하며, 지구단위계획구역(입안)으로 지정되어 있습니다.

이는 일반적인 주거지역으로 개발은 가능하나, 고도지구 및 7층 이하 제한으로 인해 건축 행위에 일정 제약이 있음을 시사합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석 (말소기준권리 검토)

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일한 상태입니다.

채권자는 지OO로 확인됩니다.

주어진 정보만으로는 말소기준권리를 특정하기 어려우나, 통상적으로 강제경매는 임의경매와 달리 채권자가 경매를 신청하기 위해 판결문 등 집행권원을 득한 후 진행됩니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 등의 권리 리스크는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

제출된 정보에 의하면 임대관계는 '미상'으로 확인됩니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으며, 이 경우 낙찰자가 일부 또는 전부를 인수해야 할 리스크가 있습니다.

임차인 현황과 보증금 배당 가능성 등을 확인하는 '정확한 현장 조사 및 명부 확인'이 필수적입니다.

3.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 기타)

검색된 정보 기준으로, 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

다만, 주택가 밀집 지역 내부에 위치하므로 소음 및 주차 문제가 발생할 가능성은 있습니다.

또한, 도시형생활주택의 특성상 일반 아파트 대비 환금성이나 선호도 측면에서 투자 기간을 길게 가져가야 할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 우이신설선 화계역 인근의 역세권 입지를 갖춘 소형 다세대주택으로, 1~2인 가구 및 신혼부부 등을 타겟으로 하는 주거용 부동산입니다.

감정가(1억 7,400만 원)는 주변 시세를 고려하여 적정성을 판단해야 하며, 소형 주택의 특성상 상대적으로 낮은 진입 장벽을 제공하여 실수요 및 임대수요 모두 존재할 것으로 예상됩니다.

강제경매의 특성과 '임대관계 미상'이라는 주의사항을 고려하여, 입찰 전 임차인 현황과 정확한 시세 파악에 충분한 노력을 기울여야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 우이신설선 화계역 도보 이용이 가능한 역세권에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

소형 평수: 전용면적 22.17㎡ (약 6.71평)의 소형 주택으로, 1~2인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

승강기 유무: 5층 건물 중 5층이지만 승강기가 설치되어 있어 실 거주 및 임대 경쟁력 확보에 유리합니다.

저렴한 투자금: 소액으로 서울 지역 역세권 주택 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계